Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
PTAM — Avaliação de Imóvel Urbano
Conforme ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2
Identificação do Solicitante
- Nome / Razão Social
- Anonimizado conforme LGPD
- —
- WhatsApp / Tel.
- —
- Data do Pedido
- 16/05/2026
Objetivo da Avaliação
O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tem por objetivo determinar o valor de mercado do imóvel descrito neste documento, para fins de Patrimonial, em conformidade com as normas ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2, adotando o Método Evolutivo (NBR 14.653-2 item 8.2.3 — custo de reedição via CUB SINDUSCON + valor do terreno + depreciação pela matriz Ross-Heidecke CPS-SP).
Qualificação do Avaliador Responsável
- Avaliador
- Anonimizado conforme LGPD
- CRECI (Corretor de Imóveis)
- 29410-F/RJ
- CAU (Arquiteto e Urbanista)
- A118292-7/RJ
- OAB (Advogado)
- 245463/RJ
- CNAI (Avaliador Imobiliário)
- 57245
- CPF
- ***********
- —
- **********
Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando
- Tipo de Imóvel
- Apartamento
- Endereço
- Av. das A***ic*s, *** — *** bloco * — Barra da Tijuca — Rio de Janeiro/RJ — CEP 22***-***
- Matrícula
- nº ****** — 9º Ofício de Registro de Imóveis Capital do Estado do Rio de Janeiro
- Proprietário
- Anonimizado conforme LGPD e Anonimizado conforme LGPD
- Área Total
- 75 m²
- Área Privativa
- 75 m²
- Quartos
- 2 quartos (2 suítes)
- Vagas
- 1 vaga
- Andar
- 1º andar
- Posição
- Fundos
Infraestrutura do Condomínio
Documentação Analisada
Para a elaboração deste parecer foram analisados os seguintes documentos fornecidos pelo solicitante:
- Matrícula do Imóvel
- Carnê de IPTU / Declaração de Valor Venal
- Fotos do imóvel e dos imóveis comparáveis
Situação Jurídica e Documental do Imóvel
O imóvel avaliando está identificado pelo solicitante como matriculado sob o nº ****** no 9º Ofício de Registro de Imóveis Capital do Estado do Rio de Janeiro.
Não foram identificados ônus reais vigentes na matrícula analisada.
O valor venal declarado para fins de IPTU é de R$ 265.240.
Vistoria do Imóvel
- Data da Vistoria
- 01/05/2026
- Turno
- Manhã
- Acompanhante
- A solicitante
- Padrão Construtivo Observado
- Alto (análise IA das fotos)
- Estado de Conservação
- Reparos simples (D) (análise IA Ross-Heidecke das fotos)
Justificativa de Padrão
As fotos evidenciam padrão construtivo e de acabamento superior ao declarado (normal). O imóvel está localizado em condomínio de alto padrão na Av. das Américas, Barra da Tijuca, com fachada imponente, paisagismo elaborado e guarda-corpo em vidro nas sacadas. Internamente, observam-se: piso em porcelanato retificado, bancadas em granito escuro, cozinha planejada com marcenaria em madeira nobre (nogueira), geladeira duplex inox, adega embutida, dois splits de ar-condicionado, esquadrias de alumínio com vidro nas sacadas com guarda-corpo em vidro temperado, revestimento de banheiros com azulejo estilo metrô e granito, e acabamentos gerais compatíveis com padrão alto conforme NBR 14.653. O estado de conservação bom é confirmado — sem patologias, danos ou deteriorações visíveis nas fotos.
Observações Técnicas
Neste caso ser de fundos é um fator positivo, pois o ap fica de frente para um bosque, dentro do condomínio que é intocável, ou seja, o apartamento é indevassável. Ser no primeiro andar ainda traz a vantagem de não ter vizinhos no andar de baixo, o que faz com que barulho de mesa, movimento, não incomode ninguém.
Registro Fotográfico do Imóvel Avaliado
Armário da cozinha/área de serviço com porta em painel de madeira (melamina) e eletrodoméstico embutido (cooktop elétrico). Confirma mobília planejada de padrão alto integrada à construção; porta sem folga ou empenamento aparente.
Varanda com guarda-corpo em vidro temperado e perfil de alumínio branco, vista para arborização densa. Elemento diferenciador de padrão alto; vidros sem trincas e perfis sem oxidação visível, coerente com estado D.
Closet/guarda-roupa embutido em quarto — módulos em MDF bege/creme com compartimentos, iluminação interna e espelho lateral. Confirma padrão alto (closet com iluminação integrada); estrutura dos módulos sem empenamento visível, estado D.
Interior de armário baixo da cozinha — prateleira em MDF branco, porta em painel de madeira escura. Ausência de patologias estruturais; contribui marginalmente à análise de estado, confirmando conservação adequada dos módulos internos.
Kitchenette integrada ao ambiente principal — armários planejados em madeira nobre (painel de melamina nogueira), bancada em granito escuro, geladeira de aço inox. Reforça padrão alto original; acabamentos em bom estado geral, sem patologias relevantes.
Parede da sala com nicho embutido para microondas, bancada em madeira clara e frigobar. Tomadas e interruptores em posição regulamentar; paredes sem fissuras ou manchas visíveis, contribuindo para estado D.
Quarto secundário — parede com pintura cinza uniforme, cabeceira em painel de madeira natural, piso em porcelanato claro. Acabamentos originais preservados; sem fissuras ou manchas nas paredes, estado compatível com D.
Área de serviço/lavanderia — bancada em granito escuro com tanque em aço inox embutido, armários em madeira escura, piso cerâmico e janela com vidro. Rejunte escurecido entre azulejos e pequeno descolamento no encontro bancada/parede; contribui para classificação D do estado de conservação.
Interior de armário aéreo da cozinha — prateleiras em MDF branco sem manchas ou empenamento. Detalhe que reforça o bom estado de conservação dos elementos de marcenaria, coerente com classificação D.
Banheiro principal (suíte) — bancada em granito preto com cuba de embutir, espelho de laje inteira e revestimento de azulejo tipo metrô branco. Padrão alto confirmado; leve desgaste em rejunte e ferragem da torneira com início de oxidação pontual, compatível com estado D.
Hall interno/circulação — porta de entrada com fechadura de alavanca cromada e chave, parede em pintura lisa. Acabamento da porta e ferragem em bom estado; leve desgaste na pintura perimetral confirma estado D.
Ambiente principal (studio/quarto integrado à sala) — piso em porcelanato claro de grande formato, cama rebatível embutida em painel de madeira, janelas com esquadrias em alumínio e cortinas de tecido. Evidencia padrão alto original; piso e paredes sem patologias visíveis, estado compatível com nível D.
Fachada frontal do edifício na Av. das Américas, *** — Barra da Tijuca/RJ. Estrutura em concreto armado com fachada curvilínea, varandas salientes com guarda-corpo em vidro temperado, paisagismo elaborado e portaria envidraçada; confirma padrão construtivo ALTO e localização premium.
Detalhe da pia da área de serviço — bancada em granito preto com cuba redonda em aço inox e torneira cromada. Rejunte perimetral escurecido e leve mancha no canto da bancada confirmam uso de 20 anos; sem fissuras ou infiltrações ativas.
Banheiro secundário/social — bancada em granito preto, cuba embutida, vaso sanitário de louça branca e azulejo branco no perímetro. Sem patologias expressivas visíveis; estado funcional confirmado, contribuindo para classificação D.
Corredor de acesso aos quartos — portas em MDF branco com maçaneta cromada, piso em porcelanato claro. Janela do banheiro ao fundo com vidro translúcido; ausência de fissuras nas paredes, confirma estado D.
Quarto/área de descanso com porta de varanda em esquadria de alumínio e janela de correr lateral — dois splits instalados em sancas, esquadrias em bom estado aparente. Contribui para confirmação do padrão alto (vãos amplos, varanda com vidro temperado) e estado D (leve desgaste superficial nas esquadrias).
Sala de estar/jantar com porta de entrada revestida, espelho de corpo inteiro e mesa de vidro. Acabamentos em pintura lisa cinza, porta com maçaneta em aço inox; sinais de desgaste leve na pintura das paredes, contribuindo para classificação D do estado.
Memorial do Cálculo — Método Evolutivo
📝 Análise técnica do imóvel
O imóvel avaliado, identificado como unidade apartamento/flat localizada na Av. das A***ic*s, ***, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro — RJ (Pedido #AVA-22026), foi construído em padrão ALTO, conforme evidenciado pelos elementos construtivos originais registrados nas fotografias: fachada curvilínea com estrutura em concreto armado de elevada complexidade, varandas com guarda-corpo em vidro temperado, bancadas em granito escuro, esquadrias em alumínio com vidro temperado, revestimentos cerâmicos de qualidade superior e acabamentos internos compatíveis com empreendimentos de uso misto (flat/apart-hotel) situados em vetor de valorização imobiliária de primeiro nível na Zona Oeste do Rio de Janeiro. Para fins do método evolutivo, o CUB de referência a ser adotado é o correspondente ao padrão R8-Alto ou CAL-8 (SINDUSCON-RJ), o qual melhor reflete a técnica construtiva e os materiais empregados originalmente. No eixo do estado de conservação, o imóvel com 20 anos de idade declarada apresenta sinais de desgaste compatíveis com uso continuado: pintura sem brilho original, rejuntes escurecidos, leve desgaste superficial em esquadrias e bancadas. Tais patologias, embora perceptíveis, não configuram defeitos estruturais ou instalações comprometidas, enquadrando o bem na coluna D (reparos simples) da matriz Ross-Heidecke CPS-SP. A combinação padrão ALTO + estado D implica fator de depreciação moderado — tipicamente na faixa de 12% a 18% do custo de reprodução, conforme a tabela Ross-Heidecke —, o que preserva parcela relevante do valor do custo de reposição para fins do cálculo evolutivo. Conclui-se que o imóvel, a despeito do tempo de uso, mantém integridade estrutural e funcional, requerendo apenas intervenções de manutenção ordinária para retorno ao nível de conservação regular, o que ratifica a classificação adotada e sustenta tecnicamente os parâmetros do laudo.
Análise feita pela IA Claude Sonnet 4.6 a partir do conjunto completo de fotos. Padrão construtivo e estado de conservação foram determinados pela análise visual, não pela declaração do formulário.
Padrão construtivo adotado: Alto
Fonte: análise IA das fotos · acabamento aplicado no CUB: alto
Justificativa técnica
A foto de capa (Capa.JPEG) revela edifício de múltiplos pavimentos localizado na Av. das A***ic*s, ***, Barra da Tijuca/RJ, com fachada em curvas, revestimento em pastilhas/reboco texturizado, amplas varandas com guarda-corpo em vidro temperado e estrutura em concreto armado de elevada complexidade arquitetônica, características típicas de empreendimentos de alto padrão. O interior confirma o padrão superior: bancadas em granito escuro (preto São Gabriel ou similar) na cozinha, banheiro social e área de serviço; piso em porcelanato/cerâmica de grande formato; esquadrias em alumínio com vidro temperado nas janelas e porta de varanda (fotos 0207.png e 0207(1).png). Os banheiros apresentam cuba de embutir em granito escuro, espelhos de laje inteira e revestimento de azulejo tipo "metrô" em todo o perímetro, solução construtiva acima do padrão médio nacional. A varanda (0207(15).png) ostenta guarda-corpo de vidro temperado com perfil em alumínio branco, elemento diferenciador de empreendimentos de alto padrão. O conjunto da unidade — tipologia flat/apart-hotel de uso misto, mobília planejada integrada à construção, pé-direito compatível com padrão superior e localização premium na Barra da Tijuca — sustenta a classificação como padrão ALTO (CUB R8-Alto/CAL-8 SINDUSCON).
📘 O que é o método evolutivo?
A NBR 14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens — Parte 2: Imóveis Urbanos) prevê três métodos principais para avaliar um imóvel: comparativo direto, evolutivo e capitalização da renda. O evolutivo é usado quando se conhece bem o custo de construção e o valor do terreno na região — é tradicional em avaliações para fins judiciais, partilhas, seguros e quando faltam imóveis similares à venda.
A lógica é simples: quanto vale o terreno hoje + quanto custaria construir o imóvel novo − a depreciação pelo uso/idade. Esses três pedaços somados (ou subtraídos, no caso da depreciação) devolvem o valor de mercado do imóvel pronto.
Para a depreciação, utiliza-se a matriz Ross-Heidecke publicada pela CPS-SP e aceita pelos cartórios brasileiros. Ela combina a idade do imóvel (relativa à vida útil estimada) com o seu estado de conservação, classificado em 8 níveis (A=novo até H=demolição). O cruzamento devolve um percentual de desgaste que se aplica ao custo de reedição.
Neste laudo, o imóvel foi avaliado a partir do CUB do mês de referência (projeto-padrão R8), com BDI de 10% para incluir fundações, instalações, despesas indiretas e lucro do construtor. A idade declarada (20 anos) foi cruzada com o estado de conservação "Reparos simples" para obter a depreciação de 29.00% aplicada ao custo de reedição.
Resumo técnico: o método evolutivo decompõe o valor do imóvel em terreno + benfeitoria depreciada conforme NBR 14.653-2.
Terreno
R$ 600.000
R$/m² informado pelo solicitante · R$ 6.000/m²
Custo Novo (CUB × área × BDI)
R$ 236.970
CUB R8 R$ 2.872/m² × 75m² × BDI 1.10
Depreciação Ross-Heidecke
29.00%
Idade 20 anos · vida útil 60 anos · matriz CPS-SP
Benfeitoria depreciada
R$ 168.248
Custo Novo × (1 − 29.00%)
Estado de conservação adotado: Reparos simples
Fonte: Análise IA dedicada das fotos (método evolutivo) — Claude Sonnet 4.6 analisou as fotos com foco em decaimento físico (fissuras, infiltração, pintura, hidráulica), calibrado pela idade declarada.
Justificativa técnica
Com 20 anos de idade declarada, o imóvel apresenta estado de conservação compatível com a classificação D (reparos simples) da matriz Ross-Heidecke CPS-SP. As fotos internas revelam pintura das paredes com tonalidade uniforme mas sem brilho original, indicando repintura funcional sem acabamento fino. A bancada de granito da pia da área de serviço (0207(7).png) exibe rejunte escurecido e possível descolamento pontual no encontro com o azulejo, sinal de uso acumulado. As esquadrias de alumínio (janelas de correr — 0207(1).png) não apresentam oxidação visível, porém o perfil mostra desgaste superficial coerente com 20 anos de uso em ambiente urbano costeiro. Não foram identificadas fissuras estruturais, infiltrações ativas ou instalações hidráulicas expostas que justificariam classificação mais severa; tampouco o imóvel se encontra em estado próximo ao novo, dado o desgaste geral de pintura, rejuntes e acabamentos, o que afasta o nível C. O estado D é, portanto, a classificação mais aderente à idade e às patologias observadas nas fotografias.
📋 Tabela CUB SINDUSCON-RJ — referência abril de 2026
O CUB (Custo Unitário Básico) é publicado mensalmente pelo SINDUSCON estadual. A NBR 14.653-2 recomenda usar o CUB do mês anterior à data da avaliação. Abaixo, a tabela integral do mês de referência — a linha destacada é a usada no cálculo.
| Projeto-padrão | baixo | normal | alto |
|---|---|---|---|
| CAL8 · Comercial andares livres | — | R$ 2771.43 | R$ 2964.48 |
| CSL16 · Comercial salas e lojas 16 pav. | — | R$ 3167.94 | R$ 3465.47 |
| CSL8 · Comercial salas e lojas | — | R$ 2372.19 | R$ 2598.82 |
| GI · Galpão industrial | — | R$ 1321.33 | — |
| PIS · Projeto interesse social | R$ 1661.22 | — | — |
| PP4 · Prédio popular 4 pavimentos | R$ 2237.15 | R$ 2733.87 | — |
| R1 · Residencial unifamiliar | R$ 2401.11 | R$ 2897.98 | R$ 3593.73 |
| R16 · Residencial multifamiliar 16 pavimentos | — | R$ 2322.94 | R$ 3045.26 |
| R8 · Residencial multifamiliar 8 pavimentos | R$ 2117.05 | R$ 2395.57 | R$ 2872.36● |
| RP1Q · Residencial popular 1 quarto | — | R$ 2533.50 | — |
Linha escolhida: R8 (Residencial multifamiliar 8 pavimentos) — adotado porque o imóvel é uma unidade em edifício residencial multifamiliar. O acabamento foi classificado conforme o padrão construtivo informado, alinhado com os três níveis publicados pelo SINDUSCON (baixo · normal · alto).
📋 Matriz Ross-Heidecke (CPS-SP / NBR 14.653-2)
Tabela oficial usada pelo método evolutivo pra calcular a depreciação física do imóvel. Combina idade aparente (em % da vida útil — eixo vertical) com estado de conservação (8 níveis A-H — colunas horizontais). O valor lido na célula é o percentual a depreciar do custo de reedição.
Parâmetros usados: idade=20 anos · vida útil estimada 60 anos → 33.3% da vida útil (linha destacada). Estado Reparos simples (coluna D) → fator final 29.00%.
| Idade % | A Novo | B Entre novo/regular | C Regular | D Reparos simples | E Entre simples/import. | F Reparos importantes | G Entre import./sem valor | H Sem valor |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2% | 1.0 | 1.1 | 3.5 | 9.0 | 18.9 | 39.3 | 53.1 | 75.4 |
| 12% | 6.7 | 6.8 | 9.1 | 14.3 | 23.6 | 37.7 | 55.8 | 76.9 |
| 22% | 13.4 | 13.4 | 15.6 | 20.4 | 29.1 | 42.2 | 59.0 | 78.5 |
| 32% | 21.1 | 21.1 | 23.1 | 27.5 | 35.4 | 47.3 | 62.6 | 80.4 |
| 34% ← | 22.8 | 22.8 | 24.7 | 29.0● | 36.8 | 48.4 | 63.4 | 80.8 |
| 42% | 29.9 | 29.8 | 31.6 | 35.5 | 42.5 | 53.1 | 66.7 | 82.6 |
| 52% | 39.5 | 39.5 | 41.9 | 44.0 | 50.5 | 59.6 | 71.3 | 85.0 |
| 62% | 50.2 | 50.2 | 51.5 | 54.2 | 59.2 | 66.7 | 75.4 | 87.7 |
| 72% | 62.2 | 62.2 | 62.9 | 65.0 | 68.8 | 74.6 | 81.9 | 90.9 |
| 82% | 74.6 | 74.6 | 75.3 | 76.7 | 79.2 | 83.0 | 88.0 | 93.7 |
| 92% | 88.3 | 88.3 | 88.6 | 89.3 | 90.4 | 92.2 | 94.5 | 97.1 |
| 100% | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
Mostrando linhas a cada 10% + linha usada. Valores em % depreciado do custo de reedição.
Coeficiente Heidecke da coluna D (Reparos simples): 8.09%. Esse coeficiente representa o desgaste físico extra (manifestações de patologia) independente da idade — multiplica com a depreciação por idade (fórmula de Ross) na matriz combinada.
📘 Fator de Comercialização (FC) — NBR 14.653-2
No Método Evolutivo, a soma do valor do terreno com o custo de reedição da benfeitoria depreciada corresponde ao custo de reposição do imóvel — e não diretamente ao seu valor de mercado para fins de comercialização. A NBR 14.653-2/ABNT prescreve a aplicação do Fator de Comercialização (FC), traduzido pela fórmula VI = (VT + CB) × FC, onde VI é o Valor do Imóvel, VT o Valor do Terreno, CB o Custo da Benfeitoria já depreciada e FC o fator de ajuste mercado-custo.
Esse fator traduz a relação entre o valor praticado pelo mercado e o custo do bem em determinada região e época, não possuindo teto fixo nem percentual padronizado. Ele assume três comportamentos:
- FC > 1,00 — quando o mercado valoriza o imóvel acima do seu custo de reposição: áreas valorizadas, imóveis com boa demanda, empreendimentos com potencial de renda (pousadas, hotéis, comercial em zona central);
- FC = 1,00 — equilíbrio entre custo e valor de mercado;
- FC < 1,00 — o mercado desvaloriza o bem em relação ao custo: imóveis superdimensionados, áreas de baixa liquidez, características construtivas que dificultam a comercialização.
O FC adotado em cada avaliação deve ser tecnicamente fundamentado em pesquisa de mercado e nas características específicas do imóvel e da região — não é correto generalizá-lo como acréscimo fixo ao custo de reedição.
📊 FC adotado neste laudo: 1.20 (+20%)
Para o imóvel objeto desta avaliação, o Fator de Comercialização adotado é de 1.20, indicando que o mercado se posiciona acima do custo de reposição em +20%. Aplicando o FC sobre o custo de reposição obtém-se:
VI = (R$ 600.000 + R$ 168.248) × 1.200
VI = R$ 768.248 × 1.200
VI = R$ 921.898
Valor Total do Imóvel Avaliando
Valor de Mercado Estimado
R$ 921.898
R$ 12.292/m² × 75 m² · Método Evolutivo
O valor de mercado do imóvel avaliando é de R$ 921.898 (aproximadamente 922 mil reais), obtido pelo Método Evolutivo, equivalente a R$ 12.292/m² sobre a área avaliada de 75 m².
Prazo de Absorção pelo Mercado
Considerando as condições atuais de oferta e demanda no mercado imobiliário de Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, estima-se prazo de absorção de 60 a 180 dias para o valor indicado neste parecer.
Validade do Parecer
Este Parecer tem validade de 90 (noventa) dias a contar da data de sua emissão, podendo ser alterado em decorrência de variações significativas nas condições de mercado.
Declarações do Avaliador
- Declaro que adotei o Método Evolutivo (NBR 14.653-2 item 8.2.3), aplicando parâmetros oficiais — Custo Unitário Básico (CUB) do SINDUSCON estadual vigente, matriz Ross-Heidecke CPS-SP para depreciação física, e Fator de Comercialização fundamentado nas condições de mercado da região e nas características específicas do imóvel.
- Declaro que a vistoria do imóvel foi realizada na data informada e que as observações técnicas, fotografias e descrições registradas neste parecer refletem o estado real do bem na referida data.
- Declaro que não possuo conflito de interesses em relação ao imóvel avaliando, ao solicitante ou a qualquer das partes envolvidas.
- Declaro que o valor apurado é independente e baseado exclusivamente nos parâmetros técnicos e nas condições verificadas na data desta avaliação.
- Declaro que este parecer foi elaborado em conformidade com as normas técnicas ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2 e demais resoluções aplicáveis do COFECI/CRECI.
Localização do Imóvel Avaliando
Av. das A***ic*s, *** — *** bloco * — Barra da Tijuca — Rio de Janeiro/RJ — CEP 22***-***
Rio de Janeiro, 16/05/2026
Maneco Gomes
Anonimizado conforme LGPD
CRECI nº 29410-F/RJ — Corretor de Imóveis
CAU nº A118292-7/RJ — Arquiteto e Urbanista
OAB nº 245463/RJ — Advogado
CNAI nº 57245 — Avaliador Imobiliário
CPF: ***********
Avaliador Responsável
Documento emitido em 16/05/2026
ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2 — Avaliação de Bens — Imóveis Urbanos