Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
PTAM — Avaliação de Imóvel Urbano
Conforme ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2
Identificação do Solicitante
- Nome / Razão Social
- Anonimizado conforme LGPD
- —
- WhatsApp / Tel.
- —
- Data do Pedido
- 16/05/2026
Objetivo da Avaliação
O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tem por objetivo determinar o valor de mercado do imóvel descrito neste documento, para fins de Patrimonial, em conformidade com as normas ABNT NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2, adotando o Método da Capitalização da Renda (NBR 14.653-2 item 8.2.4 — renda líquida anual capitalizada à taxa de mercado).
Qualificação do Avaliador Responsável
- Avaliador
- Anonimizado conforme LGPD
- CRECI (Corretor de Imóveis)
- 29410-F/RJ
- CAU (Arquiteto e Urbanista)
- A118292-7/RJ
- OAB (Advogado)
- 245463/RJ
- CNAI (Avaliador Imobiliário)
- 57245
- CPF
- ***********
- —
- **********
Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando
- Tipo de Imóvel
- Loja
- Endereço
- Rua do C***rc**, *** — Loja ** — Centro Comercial ***** — Centro — Angra dos Reis/RJ — CEP 23***-***
- Matrícula
- nº **.*** — 1º Ofício de Justiça da Comarca de Angra dos Reis - RJ
- Área Total
- 38 m²
- Área Privativa
- 38 m²
Documentação Analisada
Para a elaboração deste parecer foram analisados os seguintes documentos fornecidos pelo solicitante:
- Matrícula do Imóvel
- Carnê de IPTU / Declaração de Valor Venal
- Fotos do imóvel e dos imóveis comparáveis
Situação Jurídica e Documental do Imóvel
O imóvel avaliando está identificado pelo solicitante como matriculado sob o nº **.*** no 1º Ofício de Justiça da Comarca de Angra dos Reis - RJ.
Não foram identificados ônus reais vigentes na matrícula analisada.
Vistoria do Imóvel
- Data da Vistoria
- 15/05/2026
- Turno
- Manhã
- Acompanhante
- Proprietário / Responsável
- Padrão Construtivo Observado
- Normal (declarado)
- Estado de Conservação
- Bom (declarado)
Registro Fotográfico do Imóvel Avaliado
Fachada de loja comercial (Edy Sports) capturada via Google Street View (2021). O imóvel é uma unidade comercial em térreo de edificação mista urbana. Revestimento inferior em granito escuro (preto polido) com altura aproximada de 1,20m; esquadrias em alumínio anodizado escuro com vidro temperado incolor compondo a vitrine. Letreiro luminoso fixado na empena lateral. Edificação superior apresenta sacada/varanda em concreto aparente sem revestimento especial. Calçada em mosaico português (pedra portuguesa). Sem sinais visíveis de fissuras, eflorescências ou danos estruturais na fachada. Padrão construtivo compatível com normal para uso comercial urbano. Estado de conservação aparentemente bom, sem deterioração expressiva identificável.
Memorial do Cálculo — Método da Renda
📘 O que é o método da renda?
O método de capitalização da renda é o terceiro caminho previsto na NBR 14.653-2, especialmente indicado para imóveis cuja função é gerar receita — lojas, salas comerciais, galpões e imóveis com contratos de locação estáveis. A lógica vem do mercado financeiro: quanto eu pagaria hoje para receber um fluxo de aluguéis no futuro?
A conta tem três passos: (1) calcula-se o aluguel anual bruto; (2) descontam-se vacância (tempo médio sem inquilino) e inadimplência, obtendo a renda líquida anual; (3) divide-se pela taxa de capitalização (cap rate) — que representa a remuneração que um investidor de mercado exige para imobilizar capital em imóveis. Quanto menor a taxa, maior o valor pago: locais valorizados (BdT, Vila Olímpia, Itaim) trabalham com 5–6% a.a.; periferia e cidades pequenas, 8–10% a.a.
Neste laudo, partimos de um aluguel comprovado por contrato em vigor de R$ 9.000/mês, aplicamos vacância de 5% e inadimplência de 3% (parâmetros típicos brasileiros), e capitalizamos a 7.50% a.a. — taxa calibrada para a UF/região do imóvel.
Aluguel mensal
R$ 9.000
Contrato de locação em vigor
Aluguel anual bruto
R$ 108.000
mensal × 12
Renda líquida anual
R$ 99.522
Bruto − vacância 5% − inadimplência 3%
Taxa de capitalização
7.50% a.a.
Fonte: Default RJ
Valor Total do Imóvel Avaliando
Valor de Mercado Estimado
R$ 1.326.960
R$ 34.511/m² × 38 m² · Método da Capitalização da Renda
O valor de mercado do imóvel avaliando é de R$ 1.326.960 (aproximadamente 1,33 milhões de reais), obtido pelo Método da Capitalização da Renda, equivalente a R$ 34.511/m² sobre a área avaliada de 38 m².
Prazo de Absorção pelo Mercado
Considerando as condições atuais de oferta e demanda no mercado imobiliário de Centro, Angra dos Reis, estima-se prazo de absorção de 60 a 180 dias para o valor indicado neste parecer.
Validade do Parecer
Este Parecer tem validade de 90 (noventa) dias a contar da data de sua emissão, podendo ser alterado em decorrência de variações significativas nas condições de mercado.
Declarações do Avaliador
- Declaro que adotei o Método da Capitalização da Renda (NBR 14.653-2 item 8.2.4), com taxa de capitalização calibrada para a UF e o tipo de imóvel, e descontos de vacância e inadimplência conforme prática técnica.
- Declaro que a vistoria do imóvel foi realizada na data informada e que as observações técnicas, fotografias e descrições registradas neste parecer refletem o estado real do bem na referida data.
- Declaro que não possuo conflito de interesses em relação ao imóvel avaliando, ao solicitante ou a qualquer das partes envolvidas.
- Declaro que o valor apurado é independente e baseado exclusivamente nos parâmetros técnicos e nas condições verificadas na data desta avaliação.
- Declaro que este parecer foi elaborado em conformidade com as normas técnicas ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2 e demais resoluções aplicáveis do COFECI/CRECI.
Localização do Imóvel Avaliando
Rua do C***rc**, *** — Loja ** — Centro Comercial ***** — Centro — Angra dos Reis/RJ — CEP 23***-***
Angra dos Reis, 16/05/2026
Maneco Gomes
Anonimizado conforme LGPD
CRECI nº 29410-F/RJ — Corretor de Imóveis
CAU nº A118292-7/RJ — Arquiteto e Urbanista
OAB nº 245463/RJ — Advogado
CNAI nº 57245 — Avaliador Imobiliário
CPF: ***********
Avaliador Responsável
Documento emitido em 16/05/2026
ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2 — Avaliação de Bens — Imóveis Urbanos