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A Emenda Constitucional nº 132, de dezembro de 2023, promoveu alterações estruturais na distribuição de competências do Superior Tribunal de Justiça quanto à resolução de conflitos federativos de natureza fiscal. Para o universo das avaliações imobiliárias com destinação judicial — PTAMs em desapropriações, ações revisionais de aluguel e partilhas em inventário —, a mudança não é cosmética: afeta diretamente a base normativa sobre a qual se apura o valor venal e o valor de mercado de imóveis tributados por ITBI, ITCMD e IPTU em litígio.
Contexto
A EC 132/2023 atribuiu ao STJ competência expressa para dirimir conflitos entre entes federativos envolvendo tributos incidentes sobre operações imobiliárias. Na prática forense, isso significa que decisões sobre a base de cálculo do ITBI — historicamente fragmentadas entre Tribunais de Justiça estaduais com entendimentos díspares — passam a ter um árbitro central com força vinculante mais clara. Para o advogado que atua em inventário ou divórcio com partilha de bens imóveis, a relevância é imediata: a base fiscal do imóvel pode divergir do valor de mercado apurado pelo avaliador, e essa divergência precisa ser tecnicamente sustentada no laudo.
Processos de desapropriação, renovatória e revisional de aluguel comercial também são impactados. Quando o valor do imóvel é contestado pelo ente expropriante com fundamento em lançamentos fiscais (planta genérica de valores municipais), a nova arquitetura institucional tende a uniformizar o parâmetro fiscal nacional — o que pode tanto beneficiar quanto prejudicar o expropriado, a depender do município. O PTAM passa a ser o instrumento de contraprova técnica por excelência, pois o valor de mercado apurado pelo método comparativo direto de dados de mercado é independente da base fiscal e prevalece nos tribunais quando corretamente fundamentado.
Há ainda reflexo em ações de usucapião e adjudicação compulsória, onde o recolhimento de ITBI sobre valor declarado pode ser questionado pela Fazenda Municipal com base em avaliação administrativa. A tendência de uniformização pelo STJ pressiona os municípios a calibrarem suas plantas genéricas com maior rigor metodológico — o que, paradoxalmente, aumenta a demanda por laudos técnicos privados que contestem ou confirmem esses valores.
Análise técnica
Do ponto de vista da NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais) e da NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos), o valor de mercado é definido como "a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente". Esse conceito é ontologicamente distinto do valor venal fiscal, apurado por planta genérica com critérios administrativos nem sempre auditáveis. Quando um juízo de vara de família ou de fazenda pública recebe tanto o lançamento fiscal quanto um PTAM, a preferência jurisprudencial consolidada do STJ — antes mesmo da EC 132/2023 — era pela prevalência do laudo técnico fundamentado sobre o valor declarado unilateralmente pela Fazenda (v. REsp 1.937.821/SP).
O método comparativo direto de dados de mercado, prescrito pela NBR 14.653-2 como preferencial para imóveis urbanos, exige amostra representativa, tratamento estatístico (regressão ou fatores de homogeneização) e grau de precisão III para laudos destinados a processos judiciais. A uniformização federal das competências tributárias pode levar juízos de primeiro grau a requisitarem PTAMs com maior frequência para resolver a antinomia entre valor fiscal e valor real — o que eleva o padrão técnico exigido e torna inadequados os laudos simplificados ou sem suporte amostral robusto.
Nos processos de desapropriação, regidos pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941 e pela LC 76/1993, o valor de indenização já é apurado pelo método comparativo ou, subsidiariamente, pelo método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3), com possibilidade de método da renda para imóveis produtivos (NBR 14.653-4). A nova competência do STJ para conflitos interfederativos pode gerar precedentes que fixem parâmetros de aceitabilidade metodológica com efeito vinculante, o que demanda dos avaliadores judiciários atenção redobrada à cadeia de justificação do laudo — desde a escolha do método até a análise de sensibilidade dos resultados.
O risco prático mais imediato é a insegurança transitória: enquanto o STJ não consolida sua jurisprudência sob a nova competência, decisões conflitantes de TJs estaduais sobre bases de cálculo tributárias podem contaminar avaliações administrativas usadas como referência em partilhas homologadas sem PTAM independente. A ausência de laudo técnico próprio, nesse cenário, expõe as partes a revisões futuras — especialmente em inventários com imóveis de alto valor ou localização em municípios com plantas genéricas defasadas.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo em avaliações judiciais há mais de duas décadas e posso afirmar com clareza: a principal vulnerabilidade das partes em processos de partilha e desapropriação não está na lei, está na ausência de um laudo tecnicamente blindado. Quando o valor fiscal e o valor de mercado divergem — e divergem com frequência —, o laudo é a única peça que sustenta a posição da parte perante qualquer instância.
Com a nova arquitetura de competências trazida pela EC 132/2023, a tendência é que o STJ passe a influenciar de forma mais direta os parâmetros aceitos em avaliações imobiliárias com repercussão tributária. Quem ingressar em juízo sem um PTAM elaborado segundo a NBR 14.653-2, com grau de precisão adequado e metodologia auditável, estará exposto a uma desvantagem processual que nenhuma tese jurídica isolada consegue suprir.