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A aplicação do rito expropriatório previsto na Lei nº 9.099/1995 às execuções de títulos extrajudiciais de até 40 salários mínimos tem gerado insegurança jurídica concreta para credores, devedores e — o que interessa diretamente a este espaço — para os profissionais que elaboram laudos de avaliação destinados à penhora e alienação judicial de bens imóveis. O impasse decorre da colisão entre o procedimento simplificado dos Juizados Especiais Cíveis e as exigências técnicas que a avaliação imobiliária forense impõe, independentemente do valor da causa.
Contexto
O artigo 53 da Lei dos Juizados Especiais autoriza a execução de títulos extrajudiciais dentro do microssistema do próprio Juizado, desde que o débito não ultrapasse o teto legal de 40 salários mínimos. Na prática, isso significa que contratos de aluguel inadimplidos, cédulas de crédito de pequeno valor e instrumentos particulares de confissão de dívida com garantia real podem tramitar integralmente nesse rito — incluindo a fase de constrição e alienação do bem dado em garantia ou penhorado por indicação do exequente.
O problema surge quando o objeto da penhora é um imóvel. O rito dos Juizados não contempla, de forma expressa, a nomeação de perito avaliador com formação técnica habilitada, nem prevê prazo ou formato compatível com um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — o PTAM — elaborado segundo norma técnica vigente. Processos de inventário, separação e execução hipotecária que migram para esse ambiente procedimental ficam órfãos de balizamento normativo quanto à forma de apuração do valor de mercado do bem a ser expropriado.
A situação se agrava quando o imóvel penhorado possui frações ideais — caso comum em heranças ainda não partilhadas ou em condomínios edilícios —, pois a avaliação de fração ideal exige metodologia específica e aplicação de fatores de liquidez que um simples arbitramento judicial, sem laudo fundamentado, não consegue suprir com segurança.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e, especificamente, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) estabelecem que qualquer avaliação destinada a fins judiciais deve observar o grau de fundamentação e precisão compatível com a finalidade do trabalho. Para alienações forçadas, a norma recomenda, no mínimo, o Grau II de fundamentação, o que exige pesquisa amostral documentada, tratamento estatístico dos dados e identificação do método utilizado — preferencialmente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, quando houver liquidez de transações na região.
O método comparativo, que é o padrão-ouro para imóveis urbanos residenciais e comerciais, demanda coleta de amostras homogêneas, homogeneização por fatores (testada, área, padrão construtivo, estado de conservação) e análise de regressão ou tratamento por fatores, conforme item 8 da NBR 14.653-2. Nenhuma dessas etapas é compatível com a celeridade e a informalidade que o rito dos Juizados impõe. Quando o juiz do Juizado nomeia um avaliador ad hoc — ou, pior, quando simplesmente arbitra o valor com base em declaração das partes —, o resultado é uma avaliação sem lastro normativo, sujeita a impugnação e, no limite, a ação anulatória posterior.
Do ponto de vista do direito processual, a ausência de contraditório técnico pleno nos Juizados — dado que o sistema restringe a produção de provas periciais complexas — colide com o artigo 465 do CPC/2015, que disciplina a prova pericial e garante às partes o direito de indicar assistentes técnicos e formular quesitos. A aplicação subsidiária do CPC ao microssistema dos Juizados é objeto de controvérsia doutrinária e jurisprudencial, o que alimenta ainda mais o impasse: não se sabe, com precisão, qual o regramento supletivo aplicável quando a avaliação do bem expropriatório exige densidade técnica incompatível com o rito sumário.
O risco prático para o advogado que atua em execução dentro dos Juizados é duplo: primeiro, a possibilidade de que o imóvel do seu cliente — seja ele exequente ou executado — seja avaliado por valor distorcido, sem metodologia auditável; segundo, a dificuldade de impugnar essa avaliação dentro do próprio Juizado, dado o espaço reduzido para produção de prova técnica. A saída mais segura, quando o bem tem valor de mercado próximo ou superior ao teto do Juizado, é questionar a competência e pleitear a remessa ao juízo comum, onde o rito pericial do CPC se aplica integralmente.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há mais de duas décadas elaborando laudos para processos judiciais, e posso afirmar com base nessa experiência: a avaliação feita às pressas, sem método e sem norma, é uma bomba-relógio. Já fui chamado como assistente técnico em casos onde o imóvel havia sido arrematado por valor 40% abaixo do mercado porque o juízo do Juizado aceitou uma avaliação verbal do oficial de justiça. A parte prejudicada levou anos para reverter o dano.
Se você, advogado, tem um cliente com imóvel ameaçado de penhora em execução que tramita nos Juizados, não espere a avaliação acontecer para agir. Questione a competência desde o início, apresente um PTAM preventivo como prova documental e exija que qualquer avaliação judicial obedeça, no mínimo, ao Grau II de fundamentação da NBR 14.653-2. Isso não é preciosismo técnico — é proteção do patrimônio do seu cliente.