Habitação Popular: crédito e simplificação em pauta no SECOVI-SP
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Em 28 de maio, a Vice-Presidência de Habitação Econômica e o Comitê de Habitação Popular do SECOVI-SP realizaram reunião técnica com especialistas e lideranças setoriais para diagnosticar o panorama atual do crédito habitacional e os caminhos para simplificação regulatória no segmento econômico.
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Contexto de mercado
O segmento de habitação econômica opera com margens de viabilidade estreitas, tornando a avaliação de imóveis nessa faixa especialmente sensível a variações de custo e disponibilidade de crédito. A reunião evidenciou três eixos centrais de atenção para o mercado: expansão das linhas de financiamento, redução de entraves burocráticos no licenciamento e atualização de parâmetros de custo de produção.
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Análise técnica — Aplicação NBR 14.653
Método e norma aplicável
Na avaliação de unidades do segmento econômico, a NBR 14.653-2 orienta prioritariamente o uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com coleta de elementos amostrais em empreendimentos da mesma faixa de renda e tipologia construtiva. Quando a amostra de mercado é insuficiente — situação frequente em municípios de menor porte com pouca oferta popular —, a norma admite o Método da Custo (Método Evolutivo), combinando valor de terreno com o Custo Unitário Básico (CUB) regional divulgado pelo SINDUSCON local.
Impacto prático na elaboração do PTAM
A discussão sobre simplificação normativa e ampliação do crédito tende a gerar dois efeitos mensuráveis para o avaliador: (1) maior liquidez das unidades, elevando a confiabilidade estatística das amostras comparativas; e (2) pressão de demanda sobre o CUB e o INCC, exigindo atualização frequente dos índices utilizados na homologação de custos. Em laudos elaborados pelo Método Evolutivo, recomenda-se registrar explicitamente o CUB do mês de referência e o fator de comercialização (Fc) adotado, conforme exige o item 8.2 da NBR 14.653-2, para garantir rastreabilidade e conformidade em eventuais revisões periciais.
Atenção ao fator de liquidez
Em empreendimentos do programa habitacional econômico, o fator de liquidez (FL) deve refletir o prazo médio de absorção local. Com a expansão do crédito subsidiado, esse prazo tende a cair, reduzindo o desconto aplicado sobre o valor de avaliação. O avaliador deve documentar a fonte do dado de absorção (pesquisa própria ou base setorial) e reavaliá-la a cada novo laudo, evitando defasagem metodológica.
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> Recomendação operacional: monitore mensalmente o CUB regional e o INCC para ajustar os laudos em andamento, especialmente em contratos de longa duração com instituições financeiras.