Inadimplência em HIS entra na pauta do setor imobiliário
Durante o Cupola Summit, realizado em 21 e 22 de maio, o Secovi-SP promoveu o painel "Programas de habitação social e o impacto da inadimplência na incorporação", no palco Imobi. O debate reuniu representantes do setor para discutir como os índices de inadimplência afetam a viabilidade econômica de empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS).
Relevância para avaliação segundo a NBR 14.653
Para o engenheiro avaliador, a inadimplência em empreendimentos HIS é uma variável que integra diretamente o risco de crédito do ativo e influencia o valor de mercado na abordagem pela NBR 14.653-2 (imóveis urbanos). Ao aplicar o Método Evolutivo, o avaliador deve considerar o Fator de Comercialização (FC), que pode ser penalizado quando o produto está inserido em mercado com histórico elevado de inadimplência, reduzindo a liquidez percebida do bem.
Além disso, no Método da Renda, fluxos de caixa de empreendimentos HIS com inadimplência estrutural exigem ajuste na taxa de desconto. A NBR 14.653-4 (empreendimentos) orienta que o avaliador identifique e quantifique riscos específicos do segmento — incluindo o risco de receita — ao construir o modelo de Valor Presente Líquido (VPL). Como exemplo prático: um empreendimento com VGV projetado de R$ 10.000.000 e inadimplência histórica de 8% deve ter sua receita líquida ajustada para R$ 9.200.000 antes da aplicação da taxa de desconto setorial.
Impacto nos laudos e diligências
Do ponto de vista operacional, laudos de avaliação para fins de garantia bancária em carteiras HIS devem registrar, na seção de pressupostos e ressalvas (item 9 da NBR 14.653-1), qualquer informação disponível sobre inadimplência sistêmica do programa ao qual o imóvel está vinculado. Isso preserva a responsabilidade técnica do avaliador e oferece subsídio qualificado à instituição financeira contratante.