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A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás firmou entendimento, em decisão monocrática recente, de que nas ações de rescisão de compromisso de compra e venda cumuladas com pedido de restituição de parcelas, o valor atribuído à causa deve corresponder exclusivamente ao montante efetivamente desembolsado pelo promissário-comprador — e não ao preço global de aquisição do imóvel. O impacto prático é direto: custas processuais, honorários por equidade e competência recursal podem ser significativamente reduzidos para o consumidor inadimplente que busca a saída do negócio.
Contexto
A fixação do valor da causa em ações rescisórias imobiliárias tem sido fonte recorrente de controvérsia nos juízos de primeiro grau. Parte dos magistrados aplica o art. 292, II, do CPC/2015 de forma extensiva, equiparando o valor da causa ao preço do contrato sob o argumento de que o imóvel seria o objeto mediato da demanda. A decisão goiana rejeita essa leitura e adota critério econômico mais preciso: o proveito patrimonial efetivamente perseguido pelo autor é a devolução dos valores pagos — e é esse o parâmetro correto para mensurar a expressão econômica do pedido.
O raciocínio tem reflexos em pelo menos três frentes processuais. Primeiro, nas custas iniciais e no preparo recursal, que oneram desproporcionalmente o comprador pessoa física quando calculados sobre o valor venal ou contratual do bem. Segundo, nos honorários advocatícios fixados por apreciação equitativa, balizados pelo art. 85, § 8º, do CPC. Terceiro, na competência absoluta dos Juizados Especiais Cíveis estaduais, cujo teto de 40 salários mínimos somente se torna viável se o valor da causa refletir o que foi pago, não o preço total de um imóvel que, em grandes centros, facilmente supera R$ 500 mil.
Processos de inventário, divórcio litigioso e partilha em que um dos bens seja objeto de contrato rescindendo também são afetados: a correta avaliação do crédito rescisório do herdeiro ou cônjuge — isto é, das parcelas pagas e não das parcelas vincendas — altera o quinhão a ser homologado e, consequentemente, o ITCMD ou o ITBI incidente sobre a operação de reposição de tornas.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a distinção entre preço contratual e montante pago tem correspondência direta na NBR 14.653-2 (Avaliação de imóveis urbanos), que exige, no item 8.2, a identificação precisa do objeto da avaliação e dos direitos a ele relativos. Quando se trata de direito pessoal decorrente de promessa de compra e venda ainda não registrada — situação típica de loteamentos e incorporações na planta —, o avaliador não está diante de um direito real de propriedade pleno, mas de um crédito obrigacional. A NBR 14.653-1 (Procedimentos gerais), no item 3.20, define "direitos reais" de forma distinta dos direitos pessoais sobre imóveis, e essa diferença conceitual sustenta, tecnicamente, o afastamento do valor venal como base de cálculo do valor da causa.
O método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14.653-2 como método preferencial para imóveis urbanos, seria aplicável caso o objeto fosse a própria unidade imobiliária. Contudo, quando o pedido se restringe à repetição do indébito — devolução das parcelas corrigidas — o método pertinente para quantificar o crédito é o de atualização monetária do fluxo de pagamentos, com correção pelo INCC ou IPCA conforme cláusula contratual, acrescido dos juros moratórios legais. Laudos que confundem esses dois objetos cometem erro metodológico com potencial de nulidade pericial (art. 479, CPC).
O risco prático mais relevante para o advogado é a impugnação ao valor da causa pelo réu (incorporadora ou loteadora), que tem interesse em elevar o valor para encarecer o litígio e desestimular a ação. A decisão do TJGO oferece precedente regional útil, mas ainda não há uniformização no STJ sobre o tema específico — o que torna recomendável instruir a petição inicial com memória de cálculo detalhada das parcelas pagas, extratos bancários e, quando houver divergência sobre índice de correção, com laudo técnico de atualização de valores assinado por profissional habilitado no CNAI.
Na hipótese de desapropriação indireta ou retomada de área por utilidade pública em que o expropriado seja promissário-comprador sem registro, a mesma lógica se aplica na definição da indenização justa: o direito a indenizar não é o valor de mercado do imóvel consolidado, mas o crédito obrigacional do promissário, salvo prova de posse qualificada que permita reconhecer direito real por usucapião tabular.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em 35 anos de laudos para ações judiciais, um dos erros mais custosos que vejo nas iniciais de rescisão é a petição que atribui ao valor da causa o preço total do contrato por comodidade ou por medo de questionamento. Além de onerar o cliente com custas desproporcionais, essa escolha pode inviabilizar a competência dos Juizados e forçar o processo para uma vara cível com fila de anos.
A decisão goiana é tecnicamente correta e alinhada à melhor doutrina processual civil. Recomendo que advogados de inventário e divórcio que lidam com contratos rescindendos dentro da partilha adotem expressamente esse critério na avaliação do crédito rescisório, instruindo o laudo com a memória de cálculo das parcelas, a metodologia de atualização utilizada e a fundamentação na NBR 14.653-1. Um laudo bem fundamentado fecha a discussão antes que ela chegue ao contraditório.