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O Informativo n. 23 do Superior Tribunal de Justiça, datado de 21 de janeiro de 2025 e voltado ao Direito Privado, consolida orientações que repercutem diretamente sobre a forma como laudos de avaliação imobiliária são produzidos, aceitos e contestados em ações de dissolução conjugal, inventários e partilhas — reforçando a exigência de metodologia tecnicamente fundamentada como pressuposto de validade probatória.
Contexto
No plano processual, a tendência firmada pelo STJ nos últimos anos aponta para uma crescente judicialização do valor atribuído a bens imóveis em litígios familiares e sucessórios. O ponto nodal reside na distinção entre o valor venal (base fiscal), o valor de mercado (base negocial) e o valor para fins judiciais — categorias que não se confundem e que, quando tratadas indistintamente pelas partes, provocam nulidades, repetições periciais e atraso na solução do feito.
Processos de divórcio litigioso, ações de sobrepartilha e execuções de alimentos fixados sobre patrimônio imobiliário são os principais afetados. Nesses contextos, o PTAM — Parecer Técnico em Avaliação Mercadológica — deixa de ser mero instrumento auxiliar e passa a figurar como elemento central da instrução probatória, sujeito ao contraditório pleno e ao crivo do expert judicial nomeado pelo juízo.
A orientação que se extrai do informativo é igualmente relevante para ações revisionais de aluguel (Lei n. 8.245/1991) e renovatórias, nas quais o valor locativo de mercado precisa ser demonstrado com o mesmo rigor exigido para imóveis objeto de partilha — afastando, por consequência, estimativas unilaterais ou planilhas elaboradas sem respaldo normativo.
Análise técnica
Do ponto de vista da engenharia de avaliações, a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e, especificamente para imóveis urbanos, a NBR 14.653-2, estabelecem o método comparativo direto de dados de mercado como preferencial quando existe amostra representativa de transações na região. A ausência de pesquisa amostral adequada — mínimo de 16 elementos após tratamento estatístico para laudos de grau de fundamentação II — invalida o enquadramento normativo e fragiliza o documento perante o contraditório judicial.
Nos casos em que o imóvel objeto da partilha é atípico (rural, com benfeitorias especiais, industrial ou de uso misto), a NBR 14.653-3 (Imóveis Rurais) e a NBR 14.653-4 (Empreendimentos) entram em cena, impondo ao avaliador a justificativa expressa pela escolha do método evolutivo ou do método da renda — este último especialmente relevante quando o bem gera fluxo locativo e integra base de cálculo para pensão alimentícia ou compensação patrimonial.
Um risco prático frequente: laudos elaborados exclusivamente com base em portais de anúncio (ZAP, OLH, Viva Real) sem coleta presencial, sem homogeneização e sem identificação do grau de fundamentação não atingem sequer o Grau I da norma. Em sede judicial, isso equivale a uma prova tecnicamente insuficiente — passível de impugnação fundamentada pela parte contrária e de desconsideração pelo perito oficial, gerando retrabalho, custos adicionais e, nos casos de tutela de urgência com arresto ou penhora, risco de responsabilização do subscritor.
A jurisprudência do STJ já sinalizou, em precedentes anteriores, que o laudo pericial goza de presunção relativa de veracidade, mas essa presunção cede quando a parte demonstra, por contraprova técnica, a inobservância dos métodos normativos. A escolha do método, portanto, precisa estar explicitamente justificada no corpo do parecer — não apenas implícita na tabela de homogeneização.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Na minha prática combinada de arquiteto-avaliador e advogado atuante em dissolução de vínculos patrimoniais, o problema mais recorrente que encontro é o laudo assinado por profissional habilitado em apenas uma área — o que cria pontos cegos sérios. O arquiteto sem OAB não antecipa o crivo processual; o corretor sem CAU não dimensiona deterioração física nem vetustade com precisão; o advogado sem CRECI não acessa dados de transações registradas junto ao sistema. O documento que resiste ao contraditório judicial é aquele produzido com visão de todas essas camadas simultaneamente.
Se você atua em inventário, divórcio ou ação revisional e precisa de um PTAM que sobreviva à impugnação da parte contrária e ao escrutínio do perito nomeado pelo juízo, o caminho é contratar avaliação com fundamentação NBR, amostra auditável, metodologia declarada e subscritor que compreenda as consequências jurídicas do documento que está assinando.