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A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça submeteu ao rito dos recursos repetitivos — sob relatoria do ministro Humberto Martins — dois recursos especiais que discutem como mensurar a base de cálculo dos honorários advocatícios nas demandas cujo objeto é o cancelamento de gravame hipotecário (Tema 1.453). A decisão de afetação, ainda sem data de julgamento de mérito fixada, sinaliza que o tribunal uniformizará uma questão que hoje gera desfechos radicalmente distintos entre as câmaras cíveis do país, com impacto direto sobre o custo financeiro de inventários, partilhas e ações revisionais que envolvam imóveis onerados.
Contexto
A baixa de gravame hipotecário é providência rotineira em processos de inventário e divórcio sempre que o bem partilhado ainda figura como garantia de financiamento quitado ou extinto. O problema prático é a ausência de uniformidade sobre o valor econômico a ser considerado para fins do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil: alguns tribunais adotam o valor do débito já liquidado, outros tomam o valor venal do imóvel constante da matrícula, e há ainda decisões que arbitram sobre o valor de avaliação judicial do bem.
Essa divergência não é trivial. Em um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão, a diferença entre honorários calculados sobre o saldo devedor residual — eventualmente simbólico — e aqueles calculados sobre o valor integral do bem pode representar dezenas de milhares de reais. Para as partes de inventários e separações litigiosas, onde os recursos já estão comprimidos pelo próprio litígio, a variação impõe risco financeiro relevante e dificulta acordos.
O Tema 1.453 também repercute em ações de desapropriação e em contratos de alienação fiduciária com hipoteca subsidiária, cenários nos quais a definição da base de cálculo dos honorários integra a estratégia de êxito econômico da demanda.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação imobiliária, a questão toca diretamente na NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e na NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos), que distinguem com rigor os conceitos de valor de mercado, valor em liquidação forçada e valor de garantia. O gravame hipotecário, enquanto ônus real, não extingue o valor de mercado do bem; apenas restringe sua liquidez e transferibilidade. Logo, equiparar a base de honorários ao valor da dívida hipotecária — como se a dívida fosse o objeto da lide — pode subestimar drasticamente o proveito econômico real da parte que obtém a baixa.
Pelo método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14.653-2 como método preferencial para imóveis urbanos, o valor do bem livre de ônus é apurado independentemente da existência ou do montante da hipoteca. A hipoteca é variável de comercialização, não de valor intrínseco. Portanto, do ponto de vista técnico-avaliatório, a tese mais consistente é a de que a base de cálculo dos honorários deve corresponder ao valor de mercado do imóvel desonerado — que é, em última análise, o benefício patrimonial efetivamente obtido pela parte com o cancelamento do gravame.
Há um risco processual adicional que merece atenção: laudos de avaliação juntados pelas partes sem assinatura de profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou avaliador inscrito no CNAI) tendem a ser desconsiderados na fixação do valor da causa e, por consequência, na apuração dos honorários. O STJ já sinalizou, em julgados anteriores, que a prova pericial produzida em contraditório prevalece sobre estimativas unilaterais. Processos que não contem com laudo técnico robusto desde a petição inicial correm o risco de ter os honorários arbitrados por equidade (art. 85, § 8º, CPC), o que pode ser desfavorável a qualquer das partes.
Quanto ao método de renda, aplicável quando o imóvel onerado gera fluxo locatício, a NBR 14.653-2 admite sua utilização subsidiária. Em inventários com imóveis comerciais hipotecados, a capitalização da renda pode apresentar valor superior ou inferior ao comparativo de mercado — razão pela qual a escolha metodológica deve ser justificada no laudo e estar alinhada com a finalidade da avaliação declarada no campo de identificação do trabalho (item 8 da norma).
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
A afetação do Tema 1.453 é uma das decisões de repetitivo mais aguardadas por quem atua na interseção entre direito imobiliário e avaliação técnica. Em 37 anos de prática, acompanhei inúmeros inventários emperrados exatamente porque as partes brigavam sobre o valor da causa em ações de baixa de hipoteca — cada advogado defendendo o número que minimizava o custo do próprio cliente em detrimento do cálculo correto.
Minha recomendação imediata: em qualquer ação de cancelamento de gravame hipotecário ajuizada agora, instrua a petição inicial com laudo de avaliação assinado por profissional com registro simultâneo no CNAI e no CAU ou CREA, indicando expressamente a metodologia NBR 14.653-2 e o valor de mercado do imóvel livre de ônus. Quando o STJ decidir o Tema 1.453, seu processo já estará tecnicamente blindado — independentemente de qual tese vencer.