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As duas Turmas de Direito Público do Superior Tribunal de Justiça acumulam posicionamentos conflitantes sobre a correta interpretação do art. 62 da Lei 12.651/2012 — o Código Florestal vigente — no que tange à delimitação de Áreas de Preservação Permanente (APP) ao redor de reservatórios artificiais destinados à geração de energia elétrica e ao abastecimento público. A divergência interna não é meramente acadêmica: ela afeta diretamente laudos de avaliação, ações expropriatórias, inventários com imóveis rurais e litígios ambientais em que a metragem da faixa non aedificandi determina o valor do bem.
Contexto
O art. 62 do Código Florestal estabeleceu regime transitório para reservatórios artificiais constituídos antes de julho de 2008, permitindo que a faixa de APP fosse fixada nos termos do ato autorizativo original da concessão ou licença ambiental, em lugar das metragens-padrão do art. 4º, inciso III. A controvérsia reside em saber se essa regra especial alcança apenas as hipóteses expressamente previstas no ato concessório ou se opera como cláusula geral aplicável a qualquer reservatório anterior à data de corte.
O impasse interessa a três perfis de processo judicial. Primeiro, às ações de desapropriação (direta ou indireta) em que a União, estados ou concessionárias disputam a extensão da faixa expropriada às margens de lagos artificiais — a APP maior significa indenização maior. Segundo, aos inventários e partilhas de imóveis rurais ribeirinhos, nos quais a área computável para fins de avaliação patrimonial se reduz proporcionalmente à largura da restrição ambiental reconhecida. Terceiro, às ações revisionais de aluguel e às renovatórias de imóveis comerciais localizados em faixas marginais de reservatórios, onde a incerteza regulatória eleva o risco jurídico e, consequentemente, deprime a taxa de capitalização usada no método da renda.
Enquanto o STJ não pacifica a questão — seja por julgamento de recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC) ou por afetação à Seção —, o operador do direito enfrenta um vácuo normativo que torna qualquer laudo de avaliação produzido nessas situações imediatamente questionável pela parte adversa.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a divergência cria diretamente o que a NBR 14.653-3 (Avaliação de imóveis rurais) denomina grau de fundamentação insuficiente: quando a faixa de APP admite duas métricas legítimas e antagônicas, o avaliador não consegue definir, sem ressalva expressa, qual a área efetivamente aproveitável do imóvel. O item 8.1.1 da norma exige que o laudo identifique as restrições legais incidentes; omitir a controvérsia judicial em curso equivale a vício metodológico passível de impugnação.
No método comparativo direto de dados de mercado — o preferencial pela NBR 14.653-1 para imóveis com ofertas disponíveis — a incerteza sobre a APP força o avaliador a adotar um fator de restrição ambiental explícito, com intervalo de variação que reflita os dois cenários judiciais possíveis. Laudos que ignoram esse intervalo e adotam um único valor pontual serão vulneráveis em sede de impugnação ou em eventual perícia de revisão determinada pelo juízo. Já no método evolutivo (terreno + benfeitorias), a definição da área aproveitável precede o cálculo do valor do terreno; logo, a divergência no STJ contamina a base do cálculo, não apenas um fator acessório.
Para imóveis de geração hidrelétrica avaliados pelo método da renda — fluxo de caixa descontado da concessão —, a extensão da APP impacta o passivo ambiental contingente e, reflexamente, a taxa de desconto adotada. Uma faixa maior de APP não averbada implica risco de autuação, de embargo e de obrigação de recomposição florestal, todos redutores do valor de mercado que precisam ser capitalizados e explicitados no laudo, conforme o item 9.3 da NBR 14.653-2.
O risco prático imediato para o advogado é a nulidade processual do laudo pericial por fundamentação deficiente. Se o perito do juízo adotou silenciosamente o critério da Turma minoritária, a parte prejudicada tem base técnica e legal para requerer esclarecimentos (art. 477, §3º, CPC) ou novo laudo (art. 480, CPC), apontando exatamente a ausência de homogeneidade jurisprudencial como fato superveniente relevante ao valor do bem.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Na prática de avaliações judiciais (avaliador de parte) que acumulo desde os anos 1990, poucos cenários são tão armadilhados quanto o de um imóvel rural às margens de reservatório artificial com licença antiga. O avaliador tecnicamente correto tem de noticiar a divergência no corpo do laudo, atribuir dois cenários de valor — mínimo e máximo, conforme cada interpretação do art. 62 — e deixar ao juízo a escolha fundamentada. Quem entrega um número único sem essa ressalva está assinando um documento que a parte contrária vai desmontarem audiência de impugnação em menos de dez minutos.
Do lado advocatício, minha orientação é requerer, já na petição inicial ou na contestação de processos que envolvam margens de reservatórios anteriores a 2008, a juntada do inteiro teor dos acórdãos divergentes do STJ como documento novo, pedindo ao juízo que fixe, em decisão interlocutória, qual critério adotará antes de deferir a perícia. Isso evita retrabalho pericial, reduz custos e blinda o processo contra nulidade posterior.