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A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento unânime, fixou o entendimento de que o pagamento dos valores exigidos na exordial de ação de despejo não obsta a rescisão contratual quando o locatário mantém conduta de inadimplemento habitual ao longo da relação locatícia — inclusive durante a tramitação do processo. A decisão reposiciona o instituto da purga da mora (art. 62, II, da Lei 8.245/1991) como remédio de uso limitado, não como salvo-conduto repetível ao devedor contumaz.
Contexto
A purga da mora, prevista na Lei do Inquilinato, confere ao locatário o direito de pagar os aluguéis vencidos e acessórios dentro de determinado prazo após a citação, evitando assim a rescisão do contrato e o despejo. O mecanismo foi concebido para situações de inadimplemento pontual — um tropeço financeiro isolado —, não como instrumento de regularização cíclica de dívidas que se renovam mês a mês.
O que a decisão do STJ deixa claro é que o comportamento do locatário anterior e posterior à propositura da ação integra o juízo de admissibilidade da purga. Processos de despejo por falta de pagamento em que o réu quitou parcialmente os débitos cobrados na inicial, mas continuou acumulando novos atrasos no curso da lide, passam a ter fundamento jurisprudencial sólido para afastar a purga e prosseguir até a desocupação compulsória.
Na prática, isso afeta diretamente ações locatícias revisional e renovatória em fase de execução provisória, além de inventários e partilhas que contenham imóveis locados — situações em que o advogado do espólio ou do herdeiro precisa saber se o contrato vigente é rescindível ou se o locatário ainda detém proteção da purga.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação imobiliária, a definição sobre a continuidade ou rescisão do contrato de locação impacta diretamente o valor de mercado do imóvel objeto do laudo. O imóvel com contrato vigente e locatário adimplente é avaliado pelo método da renda (NBR 14.653-2, item 8.2), capitalizando os fluxos futuros de aluguel a uma taxa compatível com o risco do ativo. Já o imóvel cujo contrato está em vias de rescisão judicial é avaliado tipicamente pelo método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2, item 8.1), considerando o valor do bem desocupado — o que, em mercados líquidos, costuma resultar em valor superior.
Para o laudo apresentado em juízo — seja em ação de despejo, inventário ou partilha —, o avaliador deve indicar expressamente qual premissa adotou quanto à situação possessória do imóvel. A NBR 14.653-1 (item 7.6) exige que o laudo registre as condições de contorno da avaliação, e a pendência de ação de despejo constitui condição de contorno relevante que altera o grau de liquidez e, portanto, o valor de mercado.
O risco prático mais imediato é a divergência entre laudos produzidos em fases distintas do processo: um PTAM elaborado antes do julgamento da purga e outro após a rescisão declarada pelo juízo podem apresentar diferenças de 10% a 25% no valor unitário, a depender do padrão construtivo e da liquidez do mercado local. O advogado que instrui a petição deve, portanto, requerer a atualização do laudo sempre que houver mudança relevante na situação jurídica do imóvel — especialmente após decisão como esta do STJ, que consolida a possibilidade de rescisão independentemente de quitação parcial.
Na esfera processual, a decisão reforça a aplicação do art. 473 do Código de Processo Civil, que veda a rediscussão de questão já decidida no mesmo processo. Uma vez afastada a purga por mora reiterada, o locatário não poderá invocar novamente o mesmo instrumento em sede de embargos ou agravo, o que confere maior celeridade ao rito especial do despejo e reduz o risco de manobras protelatórias que depreciam o imóvel por uso prolongado sem contraprestação regular.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Como avaliador com registro CNAI e advogado com atuação em direito imobiliário, vejo nessa decisão do STJ uma convergência importante entre o direito locatício e a prática pericial: o valor do imóvel locado nunca esteve dissociado da segurança jurídica do contrato subjacente. Quando o locatário adimplente é protegido e o contumaz não é, o mercado precifica melhor o risco — e o laudo reflete essa realidade com mais precisão.
Recomendo aos colegas advogados que atuam em inventários com imóveis locados: antes de fechar o valor do quinhão, verifique o histórico de adimplemento do locatário. Se houver registro de atrasos reiterados, o contrato pode ser rescindível à luz deste precedente, e o imóvel deve ser avaliado pela premissa de mercado livre — o que altera o PTAM e, consequentemente, o valor tributável e a base de cálculo do laudêmio ou ITCMD, conforme o caso.