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O Superior Tribunal de Justiça, em julgados compilados no Informativo n. 26 de 22 de julho de 2025 sob a rubrica de Direito Privado, reafirmou o peso probatório do laudo técnico de avaliação imobiliária nos processos de inventário, dissolução conjugal e ações correlatas — sinalizando que laudos elaborados fora dos parâmetros normativos perdem força perante o colegiado, com reflexos imediatos na partilha de bens e na fixação de valores de indenização.
Contexto
A tendência jurisprudencial que vem se consolidando no STJ impõe ao operador do direito um entendimento preciso: o valor do imóvel não é uma questão de opinião, mas de método. Processos de inventário, separação judicial, divórcio litigioso, ação revisional de aluguel, renovatória e desapropriação têm em comum a necessidade de fixar monetariamente um bem imóvel — e é exatamente nesse ponto que o laudo técnico deixa de ser acessório para se tornar peça central da instrução probatória.
Quando o laudo apresentado pelas partes diverge — o que ocorre em praticamente todo litígio patrimonial imobiliário — o julgador recorre ao perito judicial. Contudo, a existência de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) previamente elaborado por profissional habilitado (CAU, CRECI, CNAI) baliza o trabalho pericial e, em muitos casos, é o documento que orienta acordos extrajudiciais, dispensando a própria perícia. A ausência desse instrumento deixa a parte vulnerável à avaliação unilateral da outra.
No plano processual, o art. 464 e seguintes do CPC/2015 regulam a prova pericial, mas não excluem a eficácia do parecer técnico de assistente — figura expressamente prevista no art. 465, § 1º, inciso I. O PTAM, quando subscrito por profissional com registro regular e elaborado com fundamento metodológico demonstrável, funciona exatamente nessa capacidade: não substitui o perito oficial, mas o confronta com dados rastreáveis e metodologia auditável.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e, especialmente, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) estabelecem os critérios mínimos para que um laudo seja considerado tecnicamente válido: identificação do imóvel avaliando, vistoria documentada, pesquisa de mercado com amostras comparáveis, tratamento estatístico dos dados, enquadramento do grau de fundamentação e grau de precisão. Um laudo que não atinge o Grau II de Fundamentação dificilmente resistirá a impugnação técnica em sede judicial.
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — preconizado como prioritário pela NBR 14.653-2 para imóveis urbanos — exige amostragem de ofertas ou transações efetivamente ocorridas na região, tratamento por homogeneização ou inferência estatística (regressão linear múltipla), e intervalo de confiança de 80% no mínimo para o campo de arbítrio. Laudos elaborados com base em valores de tabelas genéricas, sem pesquisa de campo real, são impugnáveis por qualquer assistente técnico minimamente preparado.
O Método Evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.3) ganha relevância nos casos em que o imóvel possui benfeitorias realizadas por um dos cônjuges após a aquisição — situação frequente em divórcios com regime de comunhão parcial de bens ou separação de fato prolongada. Nesses casos, a avaliação precisa segregar o valor do terreno do valor das edificações depreciadas, e a depreciação deve ser calculada segundo os critérios de Ross-Heidecke ou Método da Linha Reta, com fundamentação clara no corpo do laudo. Omitir esse detalhamento é oferecer à parte contrária um argumento técnico gratuito.
Risco prático adicional: laudos sem ART (Anotação de Responsabilidade Técnica do CAU ou CREA) ou sem RCA (Registro de Controle de Atividades do CRECI/COFECI) perdem respaldo institucional e ficam expostos à arguição de nulidade. O avaliador com registro CNAI tem obrigação de emitir o PTAM dentro das normas IBAPE correlatas, o que agrega uma camada adicional de rastreabilidade metodológica — fator que magistrados e árbitros vêm valorizando crescentemente na fundamentação de suas decisões.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Depois de quase quatro décadas avaliando imóveis e mais de duas décadas atuando nos dois lados da mesa — como corretor e como advogado —, o que me chama atenção nessa sinalização do STJ é a coerência: o tribunal está dizendo, em linguagem técnica, que método importa mais do que assinatura. Um laudo mal fundamentado, mesmo subscrito por profissional credenciado, será descartado. Um laudo bem fundamentado, elaborado com rigor metodológico e documentação de campo, tem força de prova mesmo quando a outra parte contrata seu próprio perito.
Para o advogado de inventário ou divórcio, a lição prática é direta: solicite o PTAM antes de protocolar a petição inicial ou de apresentar a primeira proposta de partilha. O valor do imóvel que você assume no momento da distribuição da ação será o parâmetro de negociação por meses — e, se ele estiver errado, toda a estratégia processual estará construída sobre areia. O PTAM não é custo; é o primeiro ato de proteção do seu cliente.