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O Superior Tribunal de Justiça pauou o julgamento do Tema Repetitivo 1.396 para definir se a ausência de tentativa prévia de solução extrajudicial é capaz de suprimir o interesse de agir do demandante — condição da ação prevista no art. 17 do CPC/2015. A decisão, ainda sem data de conclusão publicada, tem potencial de redesenhar o filtro de admissibilidade de milhares de processos que tramitam nas varas de família, registros públicos e execuções imobiliárias em todo o país.
Contexto
O interesse de agir, na sua dimensão de necessidade e utilidade da via jurisdicional, já foi objeto de construção doutrinária sólida desde Liebman. O que o STJ enfrentará no Tema 1.396 é, em essência, saber se a inércia do jurisdicionado em buscar mediação, câmara arbitral, conciliação prévia ou notificação extrajudicial configura, por si só, carência de ação — com extinção sem resolução do mérito (art. 485, VI, CPC). Para os operadores do direito imobiliário, a repercussão é imediata: inventários com bens a partilhar, ações de divórcio litigioso com imóveis, revisões de aluguel e renovatórias de locação comercial são exatamente os feitos onde a avaliação do bem — o PTAM — aparece como peça instrutória central.
Se a tese repetitiva for fixada no sentido da obrigatoriedade do filtro extrajudicial, o advogado que instrui a inicial com laudo de avaliação terá de demonstrar, antes, que houve tentativa frustrada de composição. Isso altera o fluxo de trabalho: o PTAM deixa de ser documento exclusivo de instrução processual e passa a integrar também a fase pré-litigiosa — como suporte técnico à proposta de acordo fundamentada em valor de mercado auditável.
Na outra ponta, se o STJ afastar a obrigatoriedade e preservar o livre acesso ao Judiciário com base no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, o volume de demandas imobiliárias continuará elevado, mas o julgamento ainda gerará precedente relevante sobre o peso probatório da tentativa extrajudicial documentada — o que reforça, sob outro ângulo, a necessidade de laudos tecnicamente sólidos desde a fase inicial.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação de bens imóveis, o Tema 1.396 coloca em relevo uma questão que a NBR 14.653-1:2019 (Avaliação de bens — Procedimentos gerais) já antecipa ao exigir que o laudo identifique a finalidade do trabalho e o usuário a quem se destina. Quando o PTAM é produzido para subsidiar uma negociação extrajudicial — notificação de revisão de aluguel, proposta de partilha amigável, oferta em mediação —, a metodologia não muda, mas a forma de apresentação e o grau de detalhamento das premissas precisam ser calibrados para um leitor que não é o juiz, mas a parte contrária e seu advogado.
Pelo método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2, item 8.2), a confiabilidade da homogeneização de amostras é o principal vetor de persuasão técnica fora do processo. Em mediações imobiliárias, laudos que apresentam pelo menos oito elementos amostrais georreferenciados, com identificação de fonte, data de pesquisa e fator de homogeneização explicitado, têm aceitação significativamente maior — reduzindo a margem de contestação e, por consequência, a necessidade de judicialização. Laudos superficiais, ao contrário, alimentam o litígio.
O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3) e o método da renda (NBR 14.653-4 para imóveis rurais; NBR 14.653-2 para locações) ganham protagonismo nas ações revisional e renovatória. Aqui, o risco prático identificado é a tendência de peritos nomeados pelo juízo desconsiderarem o laudo extrajudicial preexistente, ainda que metodologicamente rigoroso, por ausência de fundamentação explícita sobre o enquadramento nas normas ABNT. A solução técnica é simples: o PTAM deve conter, obrigatoriamente, referência ao grau de fundamentação atingido (I, II ou III, conforme tabela da NBR 14.653-2) e ao grau de precisão do resultado (intervalo de confiança de 80%, campo de arbítrio de ±15% no nível III).
Do ângulo processual, a tese que vier a ser fixada no Tema 1.396 criará, inevitavelmente, um novo requisito de completude da petição inicial em demandas imobiliárias: a juntada de documentação comprobatória da tentativa prévia de composição. Para o advogado de inventário ou divórcio, isso significa que o PTAM produzido antes do ajuizamento precisará estar acompanhado de carta de notificação com AR, ata notarial ou registro em câmara de mediação — transformando o laudo em peça de um conjunto probatório pré-processual que deve ser construído de forma estratégica.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em 37 anos de avaliações e mais de duas décadas operando simultaneamente como corretor e advogado, nunca vi o laudo técnico ocupar posição tão estratégica quanto agora. A decisão do STJ no Tema 1.396 não é abstrata: ela vai chegar ao escritório de advocacia na forma de uma triagem da petição inicial devolvida pelo cartório, ou de uma extinção sem mérito que poderia ter sido evitada com um PTAM bem instruído na fase pré-judicial.
Minha leitura, a partir dos quatro registros que carrego, é que o movimento é saudável — desde que o laudo de avaliação seja produzido com o rigor que a NBR exige e que o advogado compreenda que valor de mercado não é opinião: é resultado metodológico auditável. Quem instrumentalizar bem essa fase pré-litigiosa sairá na frente, seja para fechar acordo ou para demonstrar ao juiz que o caminho extrajudicial foi seriamente tentado.