Tributação de Imóveis sob o Novo Regime: Impacto na Avaliação
Lead: O Conselho Federal de Contabilidade (CFC), em conjunto com a Receita Federal do Brasil e apoio da FENACON, realiza em São Paulo o 13º módulo do programa nacional de capacitação sobre o novo sistema tributário incidente sobre o consumo, com sessão dedicada exclusivamente ao segmento de bens imóveis. O evento ocorre em São Paulo às 9h de terça-feira (18).
Novos Tributos × Estrutura Anterior — Quadro Comparativo
| Tributo | Regime Atual | Novo Regime | Incidência em Imóveis | |---|---|---|---| | PIS/COFINS | Cumulativo ou não-cumulativo | Substituído pela CBS | Operações de venda e locação PJ | | ISSQN | Municipal (serviços) | Substituído pelo IBS | Serviços sobre imóveis | | CBS | — | Contribuição federal unificada | Base ampliada, alíquota a definir | | IBS | — | Imposto subnacional unificado | Incide sobre circulação de bens e serviços |
> Fontes: PLP 68/2024 e regulamentação complementar em curso.
Análise Técnica: Reflexos no Laudo de Avaliação (NBR 14.653)
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (NBR 14.653-1 e -2): A alteração da carga tributária efetiva sobre transações imobiliárias pode modificar o comportamento dos preços ofertados e transacionados, afetando diretamente a homogeneização de dados amostrais. Ao coletar elementos comparativos, o avaliador deve verificar se o dado refere-se a operação praticada sob o regime anterior (PIS/COFINS/ISS) ou sob a CBS/IBS, conferindo homogeneidade jurídico-fiscal à amostra — exigência implícita no item 8.2.1 da norma, que requer controle de todos os atributos relevantes de mercado.
Método da Renda (NBR 14.653-1, Anexo A): No caso de imóveis de renda, a taxa de capitalização líquida utilizada no Fluxo de Caixa Descontado deve ser ajustada para refletir a nova estrutura de custos tributários sobre a receita bruta de locação. Se a alíquota efetiva da CBS sobre aluguéis de PJ se alterar em relação ao PIS/COFINS vigente, o NOI (Net Operating Income) projetado e, consequentemente, o valor de mercado calculado, sofrerão variação proporcional. Exemplo simplificado: uma receita bruta anual de R$ 120.000 com alíquota efetiva migrando de 3,65% (regime cumulativo) para uma alíquota CBS hipotética de 5,0% representaria redução de NOI de aproximadamente R$ 1.620/ano — variável que precisa ser documentada no memorial de cálculo do PTAM.
Procedimento recomendado: Até a consolidação das alíquotas definitivas e do regime de transição (previsto até 2033), adote nota de ressalva padronizada no laudo, informando que o valor apurado considera a carga tributária vigente na data-base da avaliação, podendo ser revisto conforme regulamentação superveniente — prática alinhada ao item 7.6 (pressupostos e ressalvas) da NBR 14.653-1.