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O Conselho Nacional de Justiça, em decisão relatada pelo corregedor nacional, ministro Mauro Campbell, firmou entendimento de que a alienação fiduciária de bem imóvel pode ser constituída por instrumento particular com força de escritura pública — independentemente de os contratantes pertencerem ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O impacto imediato recai sobre toda operação garantida por imóvel celebrada fora desses sistemas: cartórios de registro de imóveis de todo o país ficam vinculados ao posicionamento.
Contexto
A exigência tradicional de escritura pública para atos de disposição de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente — prevista no art. 108 do Código Civil — vinha sendo invocada por alguns oficiais registradores para recusar o registro de contratos particulares de alienação fiduciária celebrados por partes que não integrassem instituições financeiras autorizadas a operar no SFI ou no SFH. Essa resistência gerava insegurança jurídica especialmente em operações de crédito entre pessoas jurídicas não financeiras, fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) e credores privados em geral.
A decisão do CNJ pacifica o ponto ao reconhecer que a Lei 9.514/1997, ao instituir a alienação fiduciária imobiliária, criou regime jurídico próprio que derroga, naquilo que conflita, a regra geral do art. 108 do CC. Não se trata de exceção restrita a agentes do SFI: o instrumento particular com cláusula de efeitos de escritura pública é forma hábil para qualquer parte. Processos de inventário, divórcio, execução hipotecária e ações revisionais que discutam garantias imobiliárias constituídas por esse meio precisam incorporar esse entendimento ao acervo probatório.
Para o advogado que atua em ações de usucapião, adjudicação compulsória ou nulidade de cláusulas contratuais, o ponto relevante é que a validade formal do instrumento — e, portanto, da própria garantia — deixa de ser atacável pela via da ausência de escritura pública. A discussão desloca-se para o plano do conteúdo negocial, da capacidade das partes e da regular averbação no Registro de Imóveis.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação de imóveis, a modalidade de garantia (alienação fiduciária vs. hipoteca) não altera o método avaliatório aplicável, mas impacta diretamente a análise do risco de liquidação forçada que deve constar do laudo. A NBR 14.653-2 (Avaliação de bens — Imóveis urbanos) exige, no item referente às condições de mercado, que o avaliador considere os gravames e ônus reais incidentes. Um imóvel onerado por alienação fiduciária constituída por instrumento particular — agora validado pelo CNJ — deve ter esse gravame descripto com precisão na vistoria e no memorial de cálculo, sob pena de o laudo ser questionado em sede de impugnação judicial.
O método comparativo direto de dados de mercado, referencial obrigatório para imóveis urbanos conforme a NBR 14.653-2 (seção 8), pressupõe que os elementos amostrais estejam em condições jurídicas comparáveis ao avaliando. Imóveis com alienação fiduciária registrada tendem a apresentar desconto de liquidez em relação a imóveis livres de ônus, fenômeno que deve ser capturado no tratamento estatístico por regressão ou na homogeneização por fatores. Ignorar esse diferencial equivale a superestimar o valor de mercado e expor o credor — e o próprio laudo — à responsabilidade civil do avaliador.
Na perspectiva processual, laudos de avaliação juntados em execuções de título extrajudicial (CPC, art. 824 e seguintes) ou em ações de desapropriação que envolvam imóveis com alienação fiduciária por instrumento particular não podem mais ser impugnados sob o argumento de invalidade formal da garantia. Contudo, a parte contrária conserva o direito de questionar se o gravame foi devidamente levado a registro no RI competente (Lei 9.514/1997, art. 23, §1º), pois a constituição plena da garantia fiduciária depende do registro — não apenas da assinatura do contrato. Esse detalhe processual é frequentemente negligenciado por peritos que não detêm formação jurídica.
Por fim, em ações revisionais de contratos garantidos por alienação fiduciária imobiliária, a decisão do CNJ reforça a posição do credor fiduciário ao afastar um dos argumentos defensivos mais recorrentes do devedor: a alegação de nulidade formal do instrumento. O advogado do devedor que ainda pretenda questionar a garantia terá de migrar para fundamentos substantivos — abusividade de encargos, lesão, estado de perigo — todos de cognição mais complexa e de êxito estatisticamente menos frequente.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Vejo essa decisão do CNJ como um acerto técnico tardio. Desde a edição da Lei 9.514/1997, operar com alienação fiduciária imobiliária fora do SFI era juridicamente defensável, mas praticamente arriscado diante da recusa de registradores que exigiam escritura pública. Na prática forense, isso me obrigou, em mais de uma ocasião, a orientar clientes a lavrar escritura — gerando custo adicional desnecessário — apenas para garantir o registro sem litígio administrativo.
Para quem elabora laudos em garantia de crédito (PTAM para fins de crédito, avaliação para CRI, FII ou FIDC), o recado é direto: revise os modelos de relatório para incluir campo específico de verificação do instrumento constitutivo da alienação fiduciária — se particular ou público — e confirme o número da matrícula com o ato de averbação. Laudo omisso nesse ponto é laudo vulnerável em juízo, independentemente de quão sofisticado seja o tratamento estatístico dos dados de mercado.