Lead
A 14ª Vara Cível de Curitiba proferiu decisão extinguindo, sem resolução de mérito, ação de cobrança de cotas condominiais proposta pela administração de condomínio contra o titular do domínio do imóvel. O fundamento central: a obrigação de arcar com as despesas condominiais recai sobre quem efetivamente detém a posse direta e fruição do bem — não, necessariamente, sobre o nu-proprietário ou o condômino nominal. Para processos de inventário, divórcio e partilha, a repercussão é imediata e exige atenção redobrada dos operadores do direito.
Contexto
O litígio subjacente à decisão envolveu situação recorrente no contencioso condominial: o proprietário registral do imóvel foi demandado pelo condomínio em razão de débitos em aberto, muito embora a ocupação efetiva da unidade fosse exercida por terceiro — seja locatário, comodatário, companheiro ou herdeiro em posse precária. O magistrado aplicou entendimento que desloca o polo passivo legítimo da ação para aquele que extrai utilidade econômica concreta do bem.
Esse posicionamento não é inédito na jurisprudência pátria, mas sua aplicação em primeiro grau de jurisdição, com extinção sem resolução de mérito por ilegitimidade passiva, sinaliza uma linha interpretativa que pode ser explorada estrategicamente — tanto para defesa do proprietário quanto para embasar a correta identificação do responsável em processos de sobrepartilha, separação de fato e ações de despejo com reconvenção de cobrança condominial.
Nos procedimentos de inventário e arrolamento, a questão se torna ainda mais delicada: o herdeiro que permanece residindo no imóvel do espólio, sem pagar aluguel, pode ser compelido a responder pelas cotas condominiais vencidas no período de sua ocupação exclusiva — argumento que fortalece pedidos de colação ou compensação na partilha.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação imobiliária, a distinção entre posse direta e propriedade é estruturante. A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) impõe ao avaliador a correta caracterização da situação possessória do imóvel avaliando, pois restrições de uso e gozo — incluindo ocupação por terceiro — impactam diretamente o valor de mercado e o fator de comercialização aplicável. Um imóvel ocupado por possuidor com obrigação condominial contestada carrega passivo jurídico que o avaliador criterioso deve registrar no campo de condicionantes do laudo.
A NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos), ao tratar do método comparativo direto de dados de mercado, exige que os elementos amostrais estejam em condições de comparabilidade com o avaliando. Unidades com litígios condominiais pendentes, ou com passivo de cotas em aberto, apresentam homogeneização negativa que precisa ser explicitada — especialmente em laudos destinados a partilhas judiciais, onde o magistrado utiliza o PTAM como base para homologação de acordo ou arbitramento de valor.
No método da renda (NBR 14.653-2, item 8.2), a indefinição sobre quem suporta as despesas condominiais afeta diretamente o cálculo da receita líquida operacional do imóvel. Se o locatário é o responsável pelo condomínio — como prevê o art. 22 da Lei 8.245/91 para os encargos ordinários —, a modelagem financeira do laudo deve segregar claramente as obrigações, sob pena de distorção no valor de renda capitalizado. Em perícias de ação revisional de aluguel ou renovatória, essa distinção pode determinar diferença relevante no valor locativo apurado.
Do ponto de vista processual, a extinção sem resolução de mérito por ilegitimidade passiva — art. 485, VI, do CPC — não faz coisa julgada material, permitindo que o condomínio reajuíze a ação contra o ocupante correto. Para o advogado que representa o proprietário demandado indevidamente, a tese é de fácil manejo: basta demonstrar, documentalmente, que a posse direta estava cedida a terceiro no período dos débitos. Contratos de locação, termo de comodato, atas de assembleia condominial e correspondências internas do condomínio são provas suficientes para sustentar a preliminar.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há décadas na confluência entre direito, avaliação e gestão imobiliária, e posso afirmar com segurança: a confusão entre titularidade dominial e responsabilidade possessória é uma das fontes mais frequentes de erros em laudos de partilha e em estratégias de cobrança condominial. Vi casos em que o espólio foi demandado por anos por débitos condominiais gerados exclusivamente pelo herdeiro-residente — e ninguém questionou a legitimidade passiva.
A lição prática é objetiva: antes de incluir débitos condominiais no passivo do espólio ou no balanço patrimonial de uma separação, verifique quem ocupava o imóvel e em que período. Isso não é detalhe — é requisito técnico que, ignorado, contamina o laudo, distorce a partilha e expõe o advogado a responsabilidade por má orientação ao cliente.