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A 10ª Câmara Cível de um Tribunal de Justiça estadual firmou entendimento de que, frustrada a execução contra o condomínio edilício, o credor pode redirecionar a cobrança diretamente aos condôminos — independentemente de estes terem integrado o polo passivo da ação originária. O fundamento está no art. 1.315 do Código Civil, que impõe a cada condômino a obrigação proporcional pelas dívidas do condomínio. A decisão interessa de modo imediato a advogados que atuam em inventários, partilhas e execuções imobiliárias, pois altera o mapa de risco patrimonial de qualquer unidade em edifício com passivo condominial.
Contexto
O art. 1.315 do CC estabelece que cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que estiver sujeita. A aplicação dessa norma ao contexto executivo significa que a responsabilidade patrimonial do condômino não deriva de sentença condenatória contra ele, mas da própria titularidade da fração ideal — uma obrigação propter rem que acompanha o bem e não a pessoa que eventualmente o alienou.
Na prática, o redirecionamento pode ocorrer em ao menos três cenários críticos: (a) espólio que integra inventário e detém unidade em condomínio com dívidas em aberto; (b) partilha de bens em divórcio ou separação em que uma das partes receberá fração de imóvel com passivo oculto; (c) avaliação judicial de imóvel em desapropriação, ação revisional de aluguel ou renovatória, onde o passivo condominial impacta diretamente o valor de mercado e o risco do adquirente. Em todos esses casos, a ausência do condômino no processo original deixa de ser obstáculo à execução — e isso deve constar obrigatoriamente no laudo de avaliação como fator de risco e de depreciação.
Do ponto de vista processual, o redirecionamento não configura violação ao contraditório porque a obrigação já existia no plano do direito material antes mesmo da propositura da ação. O CPC/2015, em seus arts. 790 e seguintes, admite a responsabilidade patrimonial de quem não é parte quando a lei material assim determinar — e o art. 1.315 do CC cumpre exatamente esse papel de norma de remissão.
Análise técnica
Sob a ótica da avaliação imobiliária, a existência de passivo condominial executável contra os condôminos configura um fator de depreciação extrínseco que deve ser tratado conforme a NBR 14.653-1 (item 8.2 — fatores que influenciam o valor) e, quando se tratar de imóvel urbano, aprofundado pela NBR 14.653-2. O método comparativo direto de dados de mercado, que é o preferencial para imóveis urbanos residenciais e comerciais, exige que o avaliador identifique e homogeneíze todas as características que afetam a liquidez do bem — e dívidas propter rem em fase de execução reduzem sensivelmente a atratividade do ativo, impondo fator de homogeneização negativo de difícil mensuração sem levantamento documental prévio.
Quando o método comparativo é inviável por ausência de dados, a NBR 14.653-2 autoriza o método evolutivo (terreno + benfeitoria depreciada). Nesse caso, o risco de passivo condominial deve ser registrado como ressalva expressa no laudo, com indicação de que o valor atribuído pressupõe a quitação prévia de eventuais débitos executáveis. Omitir essa ressalva expõe o avaliador a responsabilidade civil e disciplinar perante o CNAI e ao escrutínio do juízo que homologar o laudo.
No âmbito da ação de inventário, a tese ora consolidada impõe ao advogado do espólio a diligência de obter, antes da avaliação, certidão negativa de débitos condominiais — não apenas da unidade, mas do próprio condomínio como pessoa jurídica. Isso porque, se o condomínio tem dívida com terceiro (prestador de serviço, banco, seguradora) e não possui patrimônio suficiente para saldá-la, cada herdeiro que receber fração ideal de unidade naquele edifício poderá ser alcançado pela execução. O valor do quinhão hereditário deve, portanto, ser apresentado líquido desse passivo potencial — o que exige do avaliador acesso a atas de assembleia, balanços condominiais e eventuais certidões de distribuição de ações contra o condomínio.
Há ainda risco relevante nas ações de desapropriação e nas renovatórias de locação comercial. Na desapropriação, o expropriante costuma recusar abatimento do passivo condominial sob o argumento de que a dívida é do expropriado — mas a tese em análise demonstra que, após a transferência da propriedade, o novo titular (o ente expropriante) pode ser alcançado se o imóvel integrar condomínio edilício. Esse argumento deve ser explorado pelo advogado do expropriado para majorar a indenização justa. Na renovatória, o locador que pretende retomar o imóvel para uso próprio precisa considerar que eventuais dívidas condominiais do edifício podem reduzir o valor locativo de mercado e, consequentemente, o aluguel a ser arbitrado judicialmente.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em mais de três décadas avaliando imóveis para fins judiciais, o que mais vejo é advogado requisitando laudo sem pedir antes a certidão de situação condominial — e depois se surpreendendo quando o juiz questiona por que o avaliador não mencionou dívida executável que constava nos autos. A tese do TJ não inova no direito material; ela apenas deixa explícito o que o art. 1.315 do CC já dizia: a fração ideal carrega o ônus, não o nome do devedor original.
Minha recomendação prática é direta: antes de protocolar o requerimento de avaliação em inventário ou partilha litigiosa, junte aos autos a certidão de débitos condominiais do edifício — não só da unidade — e instrua o perito a inserir ressalva expressa caso haja execução em curso contra o condomínio. Isso protege o cliente, protege o laudo e evita que o valor homologado seja contestado posteriormente por passivo oculto que a diligência mínima teria revelado.