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O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento segundo o qual o adquirente que erige edificação em imóvel cujas prestações contratuais estão inadimplidas — e que tem plena ciência da precariedade de sua posse — não faz jus a qualquer ressarcimento pela obra realizada. A decisão, noticiada pelo Consultor Jurídico, distingue tecnicamente benfeitoria de acessão e tem impacto direto em ações de reintegração de posse, rescisão de compromisso de compra e venda e inventários que envolvam imóveis com obras não regularizadas.
Contexto
A distinção entre benfeitoria e acessão é mais do que um exercício acadêmico: ela determina se o ocupante tem ou não direito de retenção e ressarcimento. Benfeitorias (necessárias, úteis ou voluptuárias) pressupõem posse de boa-fé para gerar direito de retenção, nos termos dos arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil. Já a acessão — categoria na qual o STJ enquadrou a construção do caso em tela — é forma originária de aquisição da propriedade, regulada pelo art. 1.253 e seguintes do CC, e sua disciplina indenizatória segue regras próprias, vinculadas à boa ou má-fé do construtor.
A má-fé, no cenário analisado, decorre de elemento objetivo: o adquirente sabia que estava inadimplente e, portanto, sabia que sua posse era juridicamente precária. Esse conhecimento elimina qualquer alegação de desconhecimento do vício, afastando o regime protetivo reservado ao possuidor de boa-fé. Na prática, processos de rescisão contratual por inadimplemento — frequentes em loteamentos populares e incorporações com financiamento direto pelo vendedor — ganham precedente desfavorável ao comprador que optou por construir antes de quitar o imóvel.
Para advogados atuantes em inventários, o impacto é igualmente relevante: quando um herdeiro ocupa e constrói em imóvel do espólio sem autorização dos demais e sem regularizar sua situação dominial, a mesma lógica pode ser invocada para afastar pedido de ressarcimento pelas obras no momento da partilha. O bem é incorporado ao espólio sem compensação ao construtor de má-fé.
Análise técnica
Do ponto de vista da engenharia de avaliações, a qualificação jurídica da obra como acessão — e não benfeitoria — produz consequências diretas na metodologia de apuração do valor a ser atribuído ao imóvel em perícia judicial. A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) exige que o avaliador identifique com precisão os elementos constitutivos do bem avaliando. Quando a construção é juridicamente uma acessão incorporada ao terreno, o laudo deve avaliar o conjunto (terreno + acessão) como unidade, sem segregar o valor da obra para fins de indenização ao construtor.
A NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) orienta o uso do método comparativo direto de dados de mercado como preferencial para imóveis urbanos, admitindo o método evolutivo — que decompõe terreno e benfeitorias — quando não há elementos comparativos suficientes. Nesse contexto, o perito que adotar o método evolutivo para tentar isolar o valor da construção e atribuí-lo ao ocupante de má-fé estará contrariando não apenas a norma técnica, mas agora também o entendimento do STJ. O laudo deverá registrar expressamente a qualificação jurídica da acessão e suas implicações na composição do valor.
Um risco prático frequente: laudos elaborados por avaliadores sem formação jurídica tendem a tratar qualquer obra como benfeitoria indenizável, gerando quesitos respondidos de forma tecnicamente incorreta e decisões judiciais passíveis de reforma. A interface entre a classificação civil da acessão e a metodologia avaliatória da NBR 14.653 exige profissional habilitado a transitar nos dois domínios — técnico e jurídico — sob pena de o laudo ser contestado com fundamento neste próprio precedente do STJ.
O risco se amplifica em desapropriações: quando o poder público desapropria imóvel em que terceiro construiu irregularmente, a discussão sobre a titularidade da indenização pela acessão pode tornar-se litigiosa entre o proprietário formal e o construtor. A jurisprudência ora reafirmada reforça que, ausente boa-fé, o construtor não tem crédito autônomo pela obra — o que simplifica a liquidação do precatório em favor do proprietário registral.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em 37 anos de atuação simultânea como arquiteto, corretor, advogado e avaliador, vi incontáveis perícias serem conduzidas com a premissa equivocada de que toda construção gera direito de retenção. Este precedente do STJ é uma correção necessária: quem constrói sabendo que não pagou o terreno assume o risco de perder a obra sem compensação. É uma consequência da má-fé, não uma injustiça.
Para os colegas advogados que me consultam sobre laudos em ações de rescisão contratual ou inventários com imóveis edificados sem regularização: o momento de questionar a qualificação jurídica da obra — benfeitoria ou acessão — é antes da perícia, na fase de formulação de quesitos. Um quesito mal redigido que presuma boa-fé onde ela inexiste pode comprometer toda a estratégia da parte. O laudo pericial vinculado a este precedente precisa ser encomendado com esse enquadramento já definido.