Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 e o Impacto na Avaliação de Imóveis Corporativos
Lead
A Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, estabelecendo que empresas optantes pelo lucro presumido devem apurar ganho de capital na alienação de imóveis originalmente classificados no ativo imobilizado — ainda que o bem tenha sido reclassificado contabilmente para o estoque antes da venda.
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Comparativo: Tratamento Fiscal por Classificação Contábil
| Classificação Original | Reclassificação | Regime Fiscal Aplicável | Base de Cálculo do Ganho | |---|---|---|---| | Ativo Imobilizado | Permanece no Imobilizado | Ganho de Capital | Valor alienado − Valor contábil líquido | | Ativo Imobilizado | Reclassificado para Estoque | **Ganho de Capital** (Cosit 95/2026) | Valor alienado − Valor contábil líquido | | Estoque (origem) | Não aplicável | Receita Operacional | Compõe base do lucro presumido diretamente |
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Análise Técnica
Reflexo na elaboração do PTAM — Método da Renda e Valor Patrimonial
Para avaliações de imóveis corporativos enquadradas na NBR 14.653-4 (empreendimentos), a Cosit 95/2026 impacta diretamente a modelagem do fluxo de caixa descontado quando o ativo avaliado integra o imobilizado da empresa-cliente. O avaliador deve alertar o contratante de que o valor de liquidação apurado no laudo será confrontado com o valor contábil líquido (custo histórico deduzido da depreciação acumulada) para fins de apuração do ganho tributável — e não com o valor de mercado do período de reclassificação.
Exemplo numérico orientativo
Suponha um galpão logístico registrado no ativo imobilizado por R$ 2.400.000, com depreciação acumulada de R$ 960.000 (40%), resultando em valor contábil líquido de R$ 1.440.000. O PTAM apura valor de mercado de R$ 3.200.000. O ganho de capital tributável será de R$ 1.760.000 (R$ 3.200.000 − R$ 1.440.000), independentemente de eventual reclassificação prévia para estoque. A alíquota no lucro presumido incide sobre esse diferencial via IRPJ/CSLL sobre o ganho — aspecto que influencia a precificação e a tomada de decisão do cliente na oferta do ativo.
Implicações para o Método Comparativo Direto (NBR 14.653-2)
Quando o método adotado for o Comparativo Direto de Dados de Mercado, o laudo deve registrar, em campo específico de observações, que o valor de avaliação poderá gerar passivo fiscal diferenciado conforme a origem contábil do bem. Essa informação não altera o valor de mercado calculado, mas subsidia a análise de viabilidade do contratante e evita questionamentos posteriores sobre a utilidade do PTAM no processo de desinvestimento.