Impacto das Lacunas Normativas do IBS/CBS na Avaliação de Imóveis
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Em 2026, o novo sistema de tributação sobre bens e serviços — IBS e CBS — segue em fase de transição sem que o Conselho Federal de Contabilidade (CFC) ou o IASB tenham publicado orientações normativas definitivas sobre o tratamento contábil dessas incidências, conforme alerta recente da FENACON.
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Relevância para Laudos NBR 14.653
A ausência de norma contábil consolidada cria um ponto de atenção direto para avaliadores que adotam o Método da Renda (NBR 14.653-1, item 8.3) ou o Método Evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2) em ativos de renda, como imóveis comerciais e industriais:
- **Método da Renda**: a taxa de capitalização líquida depende da receita operacional líquida (NOI). Se a carga tributária efetiva sobre aluguéis ainda não está normatizada, o NOI projetado carrega incerteza estrutural.
- **Método Evolutivo**: o custo de reprodução do bem pode ser sub ou superestimado enquanto os créditos de IBS/CBS sobre insumos de construção não tiverem regras de aproveitamento definidas.
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Exemplo Numérico Simplificado
| Cenário | Aluguel Bruto Mensal | Tributação Estimada | NOI Mensal | Valor pelo Método da Renda (TIR 8% a.a.) | |---|---|---|---|---| | Carga tributária atual (ISS/PIS/COFINS) | R$ 50.000 | 9,25% | R$ 45.375 | R$ 6.806.250 | | Carga estimada IBS/CBS (alíquota referência 26,5%) | R$ 50.000 | 26,5% | R$ 36.750 | **R$ 5.512.500** | | Diferença potencial | — | — | -R$ 8.625 | **-R$ 1.293.750 (-19%)** |
> ⚠️ Os percentuais acima são ilustrativos para fins metodológicos. A alíquota final do IBS/CBS depende de regulamentação ainda em curso.
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Conduta Técnica Recomendada
Diante da lacuna normativa, a NBR 14.653-1 (item 7.3) orienta que o laudo deve explicitar todas as hipóteses adotadas e as limitações do trabalho. Na prática, isso implica:
1. Registrar no campo de pressupostos que a carga tributária sobre receitas imobiliárias foi estimada com base na legislação vigente na data-base do laudo, com ressalva de revisão quando houver norma contábil publicada. 2. Realizar análise de sensibilidade (prevista na NBR 14.653-2, Anexo C) variando a alíquota efetiva em pelo menos dois cenários — mínimo e máximo esperado — para demonstrar a faixa de valor resultante. 3. Consultar o balancete atualizado do proprietário (em laudos para fins de garantia bancária) para verificar se há créditos de IBS/CBS diferidos que possam compor o fluxo de caixa do ativo.
Essa abordagem preserva a fundamentação grau III exigida pelos agentes financeiros e reduz a exposição do responsável técnico a questionamentos de auditoria, já que a incerteza é documentada — e não ignorada.