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Uma prática fiscal que vem se espalhando por municípios brasileiros coloca em xeque a base de cálculo de laudos periciais em imóveis urbanos: fiscos locais passam a condicionar a expedição do alvará de construção ao recolhimento antecipado do ISS — antes mesmo de qualquer serviço ter sido prestado ou medido. A distorção tributária, debatida no meio jurídico ao longo de 2025, afeta diretamente o custo de edificação considerado em avaliações pelo método evolutivo, com reflexos em disputas de inventário, ações de desapropriação e revisões de aluguel envolvendo benfeitorias recentes.
Contexto
O fato gerador do ISS na construção civil, conforme a Lei Complementar 116/2003, vincula-se à efetiva prestação do serviço — e não à mera intenção de construir ou à concessão administrativa do alvará. Ao antecipar a exigência do tributo como condicionante burocrática, o município desloca o encargo para uma fase em que a obra sequer existe, tornando o ISS recolhido uma espécie de garantia compulsória sem amparo no fato econômico subjacente. Para o proprietário que leva esse custo a juízo — em ação de desapropriação, por exemplo —, a questão é imediata: o valor desembolsado antecipadamente integra ou não o custo de reprodução do bem?
No contexto de inventários com imóveis em construção ou recém-concluídos, a mesma dúvida aparece em outro ângulo: o PTAM deve refletir o custo real suportado pelo proprietário (incluindo ISS antecipado não restituído) ou o custo teórico de reposição da edificação? A resposta influi diretamente na apuração do quinhão hereditário e pode ser objeto de impugnação pelas partes. O mesmo vale para ações de separação e divórcio com partilha de bem construído sob essa sistemática fiscal distorcida.
Além do aspecto avaliatório, há risco processual concreto: laudos que ignorem esse componente de custo ficam vulneráveis a questionamento técnico em audiência, pois o perito que adota o método evolutivo sem discriminar o ISS no demonstrativo de custos diretos e indiretos entrega um trabalho incompleto perante o juízo.
Análise técnica
A NBR 14.653-2 (Avaliação de Imóveis Urbanos), em seu item dedicado ao método evolutivo, exige que o avaliador apure o valor do terreno e some a ele o custo de reprodução das benfeitorias, deduzida a depreciação. O custo de reprodução, por sua vez, deve espelhar todos os gastos necessários para replicar a edificação nas mesmas condições — o que inclui encargos tributários incidentes sobre a fase de construção. Se o ISS foi exigido e pago antecipadamente pelo proprietário, esse desembolso compõe o custo direto ou indireto da obra e precisa ser documentado e justificado na planilha de composição de custos.
O problema se agrava quando o avaliador recorre ao CUB/SINDUSCON como referência de custo unitário básico: o CUB não incorpora ISS antecipado, pois é calculado sobre insumos e mão de obra em condições normais de contratação. Há, portanto, uma lacuna metodológica que deve ser coberta por pesquisa de campo e nota explicativa no laudo, sob pena de o PTAM subestimar o custo real e, consequentemente, o valor do imóvel em processos onde a parte prejudicada é exatamente aquela que suportou o tributo indevido.
Do ponto de vista do direito tributário aplicado à avaliação, cabe registrar que a exigência antecipada do ISS pode ser objeto de mandado de segurança preventivo ou ação anulatória, e que valores recolhidos sob essa sistemática podem ser repetidos por via de repetição de indébito. O avaliador com mandato judicial deve, ao menos, sinalizar no laudo a existência da controvérsia e recomendar que as partes apurem junto ao contador se o ISS recolhido foi objeto de compensação ou restituição — dado que altera o custo líquido da edificação.
Por fim, em desapropriações, a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que a indenização deve ser justa e contemporânea, cobrindo o valor real de mercado do bem. Se o custo de reprodução estiver artificialmente comprimido por omissão do ISS antecipado, o expropriado recebe menos do que lhe é devido. O laudo pericial que documentar esse componente com rigor — citando a base normativa, o comprovante de recolhimento e o impacto percentual no custo total — oferece ao advogado do expropriado uma peça técnica robusta para sustentar o pedido de complementação de indenização.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Vejo essa questão sob quatro ângulos ao mesmo tempo, e nenhum deles me deixa confortável com laudos que simplesmente ignoram o ISS antecipado. Como arquiteto que acompanhou centenas de obras desde os anos 1980, sei que o custo de construção já é sistematicamente subestimado nos processos judiciais — adicionar uma distorção fiscal não contabilizada piora ainda mais o quadro para o proprietário que precisa provar valor.
Como advogado, oriento que toda perícia em imóvel construído após 2020 em municípios de médio e grande porte inclua, no escopo do perito, a verificação expressa de se houve exigência antecipada de ISS e qual o valor recolhido. Esse dado pode parecer detalhe contábil, mas em processos de desapropriação com imóveis de R$ 2 milhões ou mais, estamos falando de diferenças de dezenas de milhares de reais que definem o resultado da ação.