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A 1ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 17ª Região (ES) consolidou entendimento de que o magistrado não está adstrito às conclusões do perito judicial para fundamentar sua decisão, desde que o conjunto probatório dos autos ofereça suporte suficiente à sentença proferida — tudo em conformidade com o art. 479 do Código de Processo Civil. O acórdão, recente, tem repercussão direta sobre perícias imobiliárias apresentadas em ações que tramitam não apenas na Justiça do Trabalho, mas em qualquer ramo do Judiciário que aplique o CPC subsidiariamente.
Contexto
O art. 479 do CPC é categórico ao estabelecer que o juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, ou seja, segundo seu livre convencimento motivado, sem hierarquia probatória que coloque o laudo acima dos demais elementos dos autos. O que o julgado do TRT-17 faz é reafirmar essa norma num caso concreto, sinalizando que laudos tecnicamente deficientes, internamente contraditórios ou em conflito com documentação robusta podem ser afastados sem que isso, por si só, configure nulidade da sentença.
Para o advogado que atua em inventário, divórcio litigioso, ação revisional de aluguel ou desapropriação, o impacto é duplo: (a) um PTAM — Parecer Técnico em Avaliação Mercadológica — ou laudo de avaliação imobiliária bem fundamentado aumenta a resistência ao afastamento judicial; (b) laudos apresentados pela parte adversa podem ser impugnados com base em outros elementos probatórios, sem que a impugnação dependa, necessariamente, de contraprova pericial.
O cenário mais sensível é o da partilha de bens em dissolução conjugal ou sucessória: quando o valor do imóvel é controvertido, o juiz pode acolher escrituras de compra e venda de imóveis comparáveis, declarações de IPTU, ofertas públicas documentadas ou outros indícios de mercado para fixar o valor de avaliação — dispensando ou relativizando o laudo pericial caso entenda que ele não reflete adequadamente a realidade do mercado local.
Análise técnica
Do ponto de vista da norma técnica, a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) impõem ao avaliador o dever de documentar rigorosamente a amostra utilizada, os critérios de homogeneização e o grau de fundamentação e precisão atingido. Um laudo enquadrado no Grau II ou III de fundamentação — com amostra representativa, tratamento estatístico adequado e campo de arbítrio dentro dos limites normativos — oferece blindagem técnica muito superior a um parecer simplificado. Quando o perito judicial entrega trabalho de Grau I sem justificar a limitação amostral, abre flancos para que o juiz prefira outros elementos probatórios, exatamente como autoriza o art. 479.
No método comparativo direto de dados de mercado — o mais utilizado em avaliações de imóveis urbanos residenciais e comerciais —, a confiabilidade do resultado depende da qualidade e quantidade dos dados de mercado coletados. A NBR 14.653-2 exige, para Grau II, no mínimo 5 dados de mercado e variáveis independentes suficientes para explicar a formação do valor. Laudos que descumprem esses requisitos mínimos são tecnicamente impugnáveis por assistente técnico do advogado, e a decisão do TRT-17 demonstra que o Judiciário está disposto a afastá-los quando a impugnação é acompanhada de prova documental consistente.
No contexto de ações renovatórias e revisionais de locação comercial (Lei 8.245/91, arts. 68 a 72), a avaliação pelo método da renda ou pelo comparativo de locações é frequentemente objeto de divergência entre o laudo do perito oficial e os pareceres dos assistentes técnicos das partes. O entendimento ora reafirmado pelo TRT-17 — embora proferido na esfera trabalhista — serve de argumento analógico para demonstrar ao juízo cível que a conclusão pericial sobre o valor locatício de mercado não é imune à revisão quando há elementos documentais que a contradigam. O advogado deve, portanto, instruir os autos com pesquisas de mercado sistematizadas, anúncios datados e contratos de locação comparáveis, criando lastro documental independente do laudo.
O risco prático mais relevante está no outro lado: a parte que depositou toda sua estratégia probatória no laudo pericial, sem construir suporte documental paralelo, fica exposta ao afastamento da perícia sem ter como remediar a situação após encerrada a instrução. A preclusão processual (art. 507 do CPC) impede a reabertura da fase probatória, de modo que a construção do acervo documental deve ser prévia à audiência de instrução.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Ao longo de décadas atuando simultaneamente como avaliador credenciado pelo CNAI, arquiteto com registro ativo no CAU e advogado inscrito na OAB, vivenciei inúmeras situações em que laudos periciais judiciais chegaram ao processo com deficiências metodológicas graves — amostras insuficientes, ausência de tratamento estatístico, campos de arbítrio extrapolados. O que este acórdão do TRT-17 confirma é algo que profissionais experientes já sabiam: o laudo não é uma sentença dentro da sentença. Ele é mais uma peça do mosaico probatório, e sua qualidade técnica determina o peso que o juiz lhe atribuirá.
Minha recomendação objetiva para colegas advogados: nunca ingresse numa ação que envolva valor imobiliário contando apenas com a perícia judicial. Construa, desde a petição inicial ou contestação, um acervo documental paralelo — PTAM fundamentado em NBR 14.653, pesquisa de mercado com fontes identificadas, matrículas e declarações de IPTU dos comparandos. Esse material serve tanto para embasar quesitos ao perito quanto para, se necessário, sustentar o pedido de afastamento das conclusões periciais com apoio no art. 479 do CPC.