Lead
A introdução do IBS e da CBS sobre determinadas operações imobiliárias — locação, cessão onerosa e arrendamento — reconfigura a equação econômica dos contratos em curso e impõe releitura obrigatória de laudos de avaliação, planilhas de renda e cláusulas de reequilíbrio. O impacto é imediato para processos de renovatória, ação revisional de aluguel e partilha de imóveis com renda.
Contexto
Até recentemente, a tributação sobre a exploração de bens imóveis incidia essencialmente sobre a renda auferida — IRPF, IRPJ ou CSLL, conforme o regime do locador. A nova arquitetura tributária acrescenta uma camada de tributação indireta sobre a própria operação de locação quando exercida em caráter empresarial ou habitual, aproximando o tratamento fiscal brasileiro ao modelo europeu de IVA dual.
Para o advogado que atua em inventário ou divórcio, isso significa que imóveis locados integrantes do acervo partilhável podem carregar passivo tributário latente não capturado por laudos elaborados sob a sistemática anterior. A diferença entre o valor de mercado bruto e o valor econômico líquido — depois de projetada a carga do IBS e da CBS sobre os fluxos futuros de renda — pode ser relevante o suficiente para alterar a composição do quinhão.
Nas ações renovatórias e revisionais, o desequilíbrio é ainda mais direto: contratos firmados antes da vigência das novas alíquotas não previram esse custo. A ausência de cláusula de reajuste por variação de encargos tributários coloca o locador em posição de absorver o aumento ou litigar pelo reequilíbrio contratual — e o laudo pericial será o instrumento central dessa disputa.
Análise técnica
A NBR 14.653-4 (Empreendimentos), em seu item sobre avaliação pelo método da renda, determina que o avaliador projete o fluxo de caixa líquido esperado, deduzidas todas as despesas operacionais e encargos incidentes sobre a exploração. Com a incidência do IBS e da CBS sobre operações de locação caracterizadas como atividade econômica habitual, esses tributos passam a integrar o rol de deduções obrigatórias na modelagem do NOI (Net Operating Income). Laudos que ignorarem essa variável estarão tecnicamente defasados e vulneráveis a impugnação judicial.
O método comparativo direto de dados de mercado — previsto na NBR 14.653-2 para imóveis urbanos — também é afetado, mas de forma indireta: as amostras coletadas no mercado tenderão, ao longo do tempo, a refletir o novo custo tributário nos preços pedidos e nos valores efetivamente transacionados. No curto prazo, porém, há assimetria informacional: parte das amostras disponíveis ainda não embute o custo do IBS/CBS, o que pode distorcer o fator de homogeneização e a conclusão do laudo se o avaliador não segregar o período de coleta.
No método evolutivo — utilizado para galpões logísticos, lajes corporativas e imóveis de renda atípica —, o risco recai sobre a taxa de capitalização adotada. Taxas calibradas com base em séries históricas pré-mudança tributária subestimarão o prêmio de risco exigido pelo mercado a partir da nova realidade. A NBR 14.653-1, item 8, exige que o laudo explicite as premissas e limitações; silenciar sobre a mudança do ambiente tributário configura omissão relevante passível de nulidade em perícia judicial.
Do ponto de vista processual, laudos periciais em ações de desapropriação também merecem atenção: imóveis com renda locatícia incluída no cálculo da indenização deverão ter essa renda projetada com a carga tributária vigente à data da avaliação, sob pena de enriquecimento sem causa ou de subavaliação — ambas as hipóteses impugnáveis por embargos à execução ou recurso de agravo.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Tenho recebido, nas últimas semanas, consultas de advogados preocupados com laudos já juntados em autos que não contemplam a nova camada tributária. A pergunta recorrente é: vale a pena requerer nova perícia ou é suficiente um assistente técnico? A resposta depende do quanto essa omissão afeta o valor final — se a diferença for materialmente relevante para o quinhão ou para o aluguel arbitrado pelo juízo, o caminho é o requerimento de complementação pericial com quesito específico sobre a projeção do IBS e da CBS no fluxo de caixa.
Minha recomendação prática: antes de distribuir qualquer ação que envolva imóvel de renda — renovatória, revisional, inventário, desapropriação —, exija do avaliador uma declaração expressa de que as premissas do laudo consideram a tributação indireta vigente na data-base. Sem isso, você entrega ao perito adversário ou ao assistente técnico da outra parte um argumento técnico pronto para desconstruir o seu laudo na audiência de instrução.