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A promulgação da Emenda Constitucional nº 136/2025 redesenhou o regime de precatórios do Estado de São Paulo, impondo novos critérios de pagamento, tetos orçamentários revisados e condições específicas para acordos diretos com credores — alterações que o Tribunal de Justiça paulista já disciplinou em resolução própria voltada ao exercício de 2026. Para processos que envolvem imóveis avaliados judicialmente — desapropriações, partilhas e execuções contra a Fazenda —, a mudança não é apenas processual: ela interfere diretamente na equação financeira do bem avaliado e no horizonte temporal de recebimento.
Contexto
O estoque de precatórios estaduais em São Paulo figura historicamente entre os maiores do país, acumulando décadas de condenações judiciais não quitadas no prazo constitucional. Com a EC 136/2025, dois eixos se alteram de forma concreta: (i) o percentual mínimo da receita corrente líquida destinado ao pagamento anual é recalibrado, criando nova escala de prioridades entre precatórios alimentares, comuns e os oriundos de desapropriação para fins de reforma agrária ou urbanística; e (ii) abre-se um rito formal de acordo direto — com deságio negociado — que o TJ-SP passou a regulamentar para 2026.
Do ponto de vista dos processos que mais chegam à mesa de avaliação — desapropriações diretas e indiretas, ações de imissão na posse, revisões de planta de valores e partilhas em que o quinhão é composto por crédito precatório —, a novidade exige atenção redobrada. O valor presente do precatório deixa de ser apenas função da taxa de juros Selic aplicada ao período: passa a depender também da faixa orçamentária em que se enquadra e da viabilidade concreta de acordo com desconto.
Advogados de inventário e divórcio que incluem créditos de precatório no acervo partilhável precisam revisar a metodologia de apuração do valor de mercado desse ativo. Um precatório nominalmente alto pode ter valor econômico substancialmente inferior se o prazo de fila for longo e o regime de acordo impuser deságio superior ao custo de oportunidade do credor.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (conceitos gerais) e a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) são as balizas metodológicas do laudo de avaliação judicial, mas não contemplam diretamente a avaliação de direitos creditórios. Quando o objeto da perícia é o valor econômico de um precatório imobiliário — caso típico em desapropriações com pagamento parcelado —, o avaliador deve recorrer ao método da renda (NBR 14.653-1, item 8.3.3), trazendo a valor presente o fluxo esperado de recebimentos, descontado por taxa compatível com o risco de fila e o regime orçamentário vigente.
Com a EC 136/2025, a taxa de desconto a ser utilizada nesse fluxo ganha nova variável: o risco regulatório de alteração do teto de pagamento anual. Laudos elaborados antes da emenda e ainda em curso de homologação devem ser revistos, sob pena de apresentar valor desatualizado ao juízo. A NBR 14.653-2, em seu item 9.2, já exige que o laudo declare a data-base e ressalve eventos supervenientes relevantes — a promulgação de emenda constitucional que altera o regime de liquidação do crédito é, inequivocamente, um desses eventos.
No método comparativo direto de dados de mercado, utilizado para imóveis objeto de desapropriação, o impacto é indireto mas real: se o expropriado receberá o justo preço via precatório com prazo e deságio potencial, a jurisprudência do STJ — consolidada em repetitivos sobre juros compensatórios e moratórios nas desapropriações — passa a interagir com as novas regras da EC 136. O avaliador que não domina essa interface entregará laudo tecnicamente correto na metodologia, mas inútil para a negociação de acordo ou para o cálculo de complementação de depósito.
Risco prático imediato: laudos de desapropriação com data-base anterior a 2025, ainda tramitando em execução de sentença, precisam de atualização expressa do valor de mercado e de nota técnica sobre o impacto da EC 136 na liquidação. Sem isso, o credor pode homologar acordo com deságio que supera o próprio ganho obtido na ação, tornando a vitória judicial uma derrota econômica.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Acompanho precatórios de desapropriação desde os anos 1990, quando o estoque paulista começou a se tornar o problema crônico que é hoje. Cada emenda constitucional que toca nesse tema — e já foram várias — cria uma janela de confusão metodológica em que laudos antigos são usados em negociações novas, com resultados desastrosos para o credor. A EC 136/2025 não é diferente: ela muda a matemática do recebimento, e qualquer avaliação que ignore isso é, na prática, uma desinformação técnica embalada em papel timbrado.
Minha recomendação objetiva: se você tem processo de desapropriação em fase de execução no Estado de São Paulo, solicite a atualização do laudo com nota expressa sobre o novo regime da EC 136 e o impacto no valor presente do precatório. Se a outra parte trouxer proposta de acordo com deságio, exija que o cálculo seja auditado por avaliador com registro CNAI — não aceite planilha de parte sem contraprova pericial. O acordo pode ser vantajoso; mas precisa ser calculado com metodologia defensável, não com número conveniente.