Lead
O fluxo crescente de brasileiros que formalizam saída definitiva do país — motivados, entre outros fatores, por planejamento de domicílio fiscal — impõe consequências concretas sobre processos que dependem de avaliação imobiliária: inventários com bens partilháveis, ações de divórcio litigioso, renovatórias de locação comercial e desapropriações. Quando o titular do bem ou uma das partes muda sua residência fiscal para o exterior, o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) precisa ser revisitado sob ângulos que vão além do simples valor de mercado.
Contexto
A comunicação de saída definitiva ao fisco federal — regulada pela Receita Federal por meio da Declaração de Saída Definitiva do País — altera imediatamente o regime de apuração sobre ganhos de capital em alienações imobiliárias. O não residente passa a ser tributado à alíquota fixa de 15% a 22,5% sobre o ganho, calculado de forma distinta da tabela progressiva aplicável ao residente. Isso afeta diretamente a formação do preço líquido que o alienante aceita receber — variável que influencia o valor de mercado praticado em negociações comparáveis.
Em processos de inventário e partilha, o juízo frequentemente homologa o valor do PTAM sem questionar se o avaliador considerou que o herdeiro ou o de cujus era não residente à época do fato gerador. Esse silêncio pode levar a contestações posteriores, especialmente quando a parte adversa contrata assistente técnico habilitado. O mesmo risco se replica em ações de alimentos fixados com base em patrimônio imobiliário: o valor bruto do bem diverge do valor líquido disponível ao alimentante não residente.
Nas locações comerciais sujeitas a ação renovatória, a questão aparece de forma diferente: o locador domiciliado no exterior pode ter restrições operacionais para receber aluguéis via remessa internacional, o que impacta a precificação do fundo de comércio e a viabilidade econômica do contrato renovado. O advogado que instrui a petição inicial sem um PTAM atualizado corre o risco de ver o laudo judicial divergir em percentual expressivo.
Análise técnica
A NBR 14.653-2 (Avaliação de imóveis urbanos) determina, no item 8.2, que o avaliador deve explicitar as premissas adotadas quanto às condições de pagamento e aos encargos incidentes sobre a transação paradigma. Quando se trabalha com dados de mercado envolvendo alienantes ou adquirentes não residentes, as condições fiscais da transação são materialmente distintas daquelas de um residente — e ignorar isso viola diretamente o princípio da homogeneidade das amostras. O tratamento correto exige homogeneização ou exclusão das transações não comparáveis.
Pelo método comparativo direto de dados de mercado — o mais utilizado em avaliações para fins judiciais —, a distorção se manifesta na coleta de ofertas e transações realizadas: imóveis ofertados por não residentes tendem a apresentar elasticidade de preço distinta, pois o vendedor pondera o custo fiscal da remessa do produto da venda ao exterior. O avaliador que não rastreia essa variável produz um grau de fundamentação II ou III na escala da NBR 14.653-1 (item 9.2), mas com viés sistemático não declarado — o que é tecnicamente mais grave do que um laudo de menor fundamentação que seja honesto em suas limitações.
No método evolutivo, utilizado para galpões industriais, plantas agroindustriais e imóveis de características singulares frequentes em desapropriações, o problema migra para o fator de comercialização: se o proprietário é não residente, a liquidez do ativo no mercado local pode ser reduzida por exigências cartoriais adicionais (procuração lavrada no exterior, apostilamento, representação legal no Brasil), o que justifica ajuste negativo no fator de comercialização, desde que devidamente fundamentado. Omitir esse ajuste em perícia judicial abre flanco para impugnação técnica.
O método da renda, aplicável em avaliações de imóveis geradores de fluxo de caixa (hotéis, lajes corporativas, galpões logísticos), sofre interferência na taxa de desconto: o risco-país e o risco cambial percebidos pelo investidor não residente diferem substancialmente dos parâmetros de um fundo imobiliário local. O laudo que adota taxa de capitalização baseada em benchmarks domésticos para avaliar ativo cujo titular é não residente pode superestimar o valor de mercado em cenários de venda forçada — exatamente o cenário de uma hasta pública em inventário litigioso.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Quando atuo como perito judicial ou assistente técnico em processos onde uma das partes declarou saída definitiva do Brasil, a primeira providência é solicitar cópia da comunicação à Receita Federal e verificar a data de vigência do novo domicílio fiscal. Esse dado, aparentemente burocrático, redefine o universo de transações comparáveis válidas e pode alterar o resultado do PTAM em faixas que já vi superar 12% do valor final — o suficiente para modificar a partilha ou inviabilizar um acordo.
O advogado que instrui ação de inventário, divórcio ou desapropriação envolvendo titular não residente deveria incluir essa informação no briefing ao avaliador desde o primeiro contato. Um PTAM tecnicamente correto, com fundamentação grau III e metodologia explícita quanto ao tratamento fiscal das amostras, é muito mais difícil de ser derrubado por laudo divergente do juízo — e protege tanto o cliente quanto o profissional que assina a peça.