Adequação fiscal exige planejamento no setor imobiliário
Lead: O Secovi-SP formalizou, junto aos órgãos competentes, a solicitação de ampliação do prazo para cumprimento das novas obrigações decorrentes das alterações estruturais no sistema fiscal brasileiro, alertando que a complexidade das mudanças demanda tempo hábil para adaptação operacional das empresas do setor imobiliário.
Impacto sobre a formação de valor e laudos avaliatórios
Para escritórios de avaliação e empresas com carteiras de imóveis, a transição do regime fiscal impacta diretamente os critérios de composição de custos utilizados na NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) e NBR 14.653-4 (empreendimentos). Sempre que há alteração na estrutura de encargos tributários incidentes sobre insumos e serviços da construção civil, os fatores de custo adotados nos métodos evolutivo e involutivo precisam ser revisados.
Método Evolutivo — ponto de atenção prático: No cálculo do valor de imóvel pelo método evolutivo, o custo de reprodução é estimado com base em índices como o CUB/m² (SINDUSCON) e o INCC (FGV). Alterações na carga fiscal sobre materiais e mão de obra alteram a base de composição desses índices. O avaliador deve verificar, na data de referência do laudo, se o índice utilizado já reflete o novo regime ou se ainda captura a estrutura anterior, evitando distorção no fator de depreciação e no valor final do bem.
Método Involutivo — hipótese de viabilidade: Na elaboração do estudo de viabilidade técnico-econômica, a conta de custos diretos e indiretos do empreendimento hipotético deve incorporar os novos encargos assim que vigentes. Escritórios que mantêm planilhas-padrão de composição de custos precisam atualizá-las antes de emitir laudos com data-base posterior à entrada em vigor das novas obrigações, sob pena de contestação do resultado por subavaliação ou superavaliação do custo de produção.
> Recomendação operacional: acompanhe os comunicados do SINDUSCON-SP sobre revisão da tabela CUB e verifique as notas metodológicas do INCC-DI para identificar o momento em que os novos encargos forem incorporados às séries históricas.