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O Projeto de Lei 3.085/26 coloca em debate a criação de um filtro de relevância da questão federal para admissão de recursos ao Superior Tribunal de Justiça — mecanismo análogo à repercussão geral do STF. A proposta responde a um dado alarmante: ao encerrar 2024, o STJ contabilizou mais de 677 mil julgamentos no ano, ultrapassando pela primeira vez a marca de 20 mil processos por ministro. Para quem litiga com imóveis — em inventário, divórcio, desapropriação ou ação revisional de locação —, a mudança pode redefinir o alcance dos precedentes que hoje amparam ou contestam laudos de avaliação.
Contexto
A sobrecarga do STJ não é apenas estatística judiciária: ela produz efeitos diretos na qualidade e na previsibilidade das decisões que tocam o direito imobiliário. Recursos Especiais envolvendo critérios de avaliação de bens em partilha, arbitramento de aluguel em renovatória e indenizações em desapropriação chegam ao tribunal misturados a milhares de demandas sem qualquer densidade doutrinária. O resultado é uma jurisprudência fragmentada, onde teses contrárias sobre o mesmo ponto convivem sem que a Corte tenha energia institucional para pacificá-las.
O filtro proposto pelo PL 3.085/26 funcionaria como uma trava prévia: só subiriam ao colegiado os recursos que demonstrassem relevância da tese federal discutida, afastando causas de interesse exclusivamente privado ou de baixa repercussão sistêmica. Na prática, ações revisionais de aluguel comercial de valor modesto, por exemplo, tenderiam a ter seu desfecho definitivo nos Tribunais de Justiça estaduais, sem expectativa de uniformização nacional pelo STJ. Isso exige que advogados de inventário e separação passem a fundamentar seus pedidos de avaliação com ainda mais rigor técnico desde a primeira instância, pois a janela para correção recursal se estreitará.
Para as ações de desapropriação — em que o ente expropriante frequentemente recorre ao STJ para rediscutir o quantum indenizatório fixado em laudo pericial —, o filtro pode paradoxalmente beneficiar o expropriado: recursos protelatórios do poder público, sem tese federal relevante, não passariam pelo crivo de admissibilidade. Contudo, a ausência de uniformização sobre metodologias avaliatórias também pode gerar insegurança regional, com cada Tribunal de Justiça adotando critérios distintos para homologar ou rejeitar PTAMs.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação de imóveis, o debate sobre precedentes do STJ tem correspondência direta com a NBR 14.653-1 (Avaliação de bens — Procedimentos gerais) e com a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos). Ambas estabelecem que o método comparativo direto de dados de mercado é o procedimento preferencial, exigindo tratamento estatístico robusto da amostra — grau de fundamentação II ou III para laudos destinados a processos judiciais. Quando o STJ pacifica que determinado método é insuficiente para apurar o valor de mercado em contexto litigioso, toda a cadeia pericial é impactada: juízes de primeira instância passam a rejeitar laudos dissonantes do precedente, ainda que tecnicamente válidos pela norma.
O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3) e o método da renda (NBR 14.653-4, para empreendimentos) são frequentemente objeto de controvérsia recursal justamente porque envolvem premissas projetivas — taxa de capitalização, custo unitário básico, fator de comercialização — que variam conforme a praça e o momento de mercado. Sem um STJ atuante na uniformização desses critérios, peritos e avaliadores ficam expostos a decisões regionalmente contraditórias sobre o que é aceitável como fundamento técnico. O PL 3.085/26, ao comprimir o acesso ao tribunal, pode cristalizar divergências inter-estaduais por anos.
No plano processual, o CPC/2015 já prevê, nos artigos 1.036 a 1.041, o regime de recursos repetitivos como válvula de uniformização. O problema é que a eficácia desse regime depende de o STJ ter capacidade operacional para identificar e afetá-los tempestivamente — o que a sobrecarga atual compromete. Se o filtro de relevância funcionar como previsto, a Corte ganhará fôlego para aprofundar os repetitivos que realmente importam ao direito imobiliário: validade de cláusulas de reajuste em locação comercial, critérios de avaliação em partilha de bens, abrangência da indenização por acessões em desapropriação indireta.
O risco prático imediato é a janela de transição: até que o novo filtro estabilize a jurisprudência, laudos elaborados hoje podem ser questionados com base em precedentes estaduais divergentes. Advogados que instruem inventários ou separações com PTAM devem exigir que o laudo pericial indique expressamente o grau de fundamentação (NBR 14.653-2, Tabela 1), o método adotado, a justificativa de escolha e a aderência às decisões do tribunal local — construindo um acervo técnico que resista mesmo sem o amparo de um precedente do STJ.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há mais de três décadas na confluência entre o direito e a técnica avaliatória. O que o PL 3.085/26 expõe não é novidade para quem acompanha o cotidiano forense: a fragmentação jurisprudencial sobre metodologia de avaliação já existe e já prejudica clientes em inventários e desapropriações. O filtro de relevância pode ser a oportunidade de forçar o STJ a se pronunciar de forma definitiva sobre os grandes temas — desde que a comunidade jurídica saiba identificar e levar ao tribunal as teses com real densidade federal.
Na minha visão de avaliador credenciado pelo CNAI e advogado com passagem por causas de desapropriação, a solução estrutural passa por dois trilhos paralelos: aprimoramento legislativo do filtro (com cláusulas expressas sobre matéria pericial em direito imobiliário) e elevação do padrão técnico dos laudos desde a fase de conhecimento. Um PTAM elaborado em grau III de fundamentação, com memória de cálculo auditável e aderência explícita à NBR 14.653, tem muito mais chances de sobreviver a um cenário em que o STJ deixa de ser o árbitro final acessível — e passa a ser uma corte seletiva de grandes teses.