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A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.899.963, firmou entendimento de que a cláusula contratual de renúncia a benfeitorias — praxe consolidada nos contratos de locação comercial e residencial — não se estende automaticamente às acessões realizadas pelo locatário durante a vigência do contrato. A decisão impõe ao operador do direito imobiliário uma releitura cuidadosa de cada laudo de avaliação e de cada cláusula locatícia firmada sob a égide da Lei 8.245/1991.
Contexto
A distinção conceitual entre benfeitoria e acessão não é nova no direito civil brasileiro, mas raramente é tratada com rigor técnico nos contratos de locação. O Código Civil (arts. 96 e 1.248) define benfeitorias como obras ou despesas feitas na coisa já existente — úteis, necessárias ou voluptuárias — enquanto acessões são criações inteiramente novas agregadas ao imóvel, como construções e plantações. Na prática locatícia, as duas figuras são frequentemente confundidas pelas partes, pelos próprios redatores contratuais e, em muitos casos, pelos laudos periciais que instruem litígios.
O ponto central fixado pelo STJ é que a renúncia, por ser cláusula restritiva de direito patrimonial, deve ser interpretada de forma estrita — não comporta ampliação por analogia. Assim, o locatário que edificou construção nova no imóvel locado (acessão) preserva o direito de pleitear indenização ou retenção, mesmo que tenha abdicado expressamente das benfeitorias. Esse entendimento afeta diretamente ações de despejo, renovatórias e qualquer demanda em que o valor do imóvel devolvido seja objeto de perícia.
Para advogados que atuam em inventários e partilhas, a repercussão é igualmente relevante: imóveis objeto de locação de longa duração frequentemente retornam ao espólio com obras de vulto realizadas pelo locatário não documentadas e não contabilizadas na avaliação patrimonial do bem, distorcendo a base de cálculo do ITCMD e a composição dos quinhões hereditários.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e, em especial, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) já exigem que o avaliador identifique e segregue as benfeitorias das construções independentes ao compor o valor do imóvel pelo método comparativo direto de dados de mercado. A omissão dessa segregação invalida o laudo para fins judiciais, pois impede o cotejo adequado dos dados amostrais — terrenos sem edificação não são comparáveis a lotes com acessões consolidadas sem o devido ajuste de homogeneização.
Quando a acessão é de proporção significativa, o método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.2) torna-se obrigatório: avalia-se o terreno pelo método comparativo e a construção pelo custo de reprodução depreciado (CUB/m² × área × fator de depreciação segundo Ross-Heidecke ou Gompertz). A confusão entre benfeitoria e acessão na perícia resulta em sub ou superavaliação do bem, com reflexos diretos no cálculo de eventuais créditos do locatário e no valor venal adotado pelo juízo.
O risco prático mais imediato está nas ações renovatórias da Lei de Locações (art. 72, II): o locatário que demonstrar acessão relevante e não indenizada ganha substancial poder de barganha para resistir à retomada ou renegociar o aluguel. Por outro lado, o locador que não documentou o estado original do imóvel — com laudo fotográfico e descritivo na entrega das chaves — verá dificultada a prova contrária perante o perito judicial. A ausência de laudo de vistoria inicial tecnicamente fundamentado é, portanto, passivo oculto em qualquer contrato de locação de longa duração.
Nas desapropriações, o tema ganha camada adicional: acessões feitas pelo locatário em imóvel posteriormente desapropriado pelo poder público criam litisconsórcio ativo entre locador e locatário, cada qual com direito autônomo à indenização pela parcela que lhe cabe — o que exige duas avaliações segregadas, ambas sujeitas ao contraditório técnico previsto no Decreto-Lei 3.365/1941.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em décadas de laudos periciais para varas cíveis e câmaras arbitrais, é recorrente deparar com contratos de locação que tratam benfeitoria e acessão como sinônimos — erro que, à luz deste julgado, pode custar caro ao locador desatento. A decisão do STJ não cria regra nova; ela apenas impõe que se leia o Código Civil com a seriedade que a lei já exigia.
Para quem instrui processos de inventário, separação ou revisional com imóveis locados no acervo, o recado é direto: exija laudo avaliatório que discrimine expressamente as acessões das benfeitorias, com metodologia NBR 14.653-2 e documentação fotográfica datada. Laudo genérico que agrega tudo sob a rubrica 'melhorias' não suporta contraditório técnico sério — e, após este precedente, tampouco suportará o escrutínio do relator.