Lead
Ao completar três décadas de vigência, a Lei 9.307/1996 volta ao centro das discussões institucionais da advocacia brasileira. Em setembro de 2025, a Comissão Especial de Arbitragem do Conselho Federal da OAB reuniu-se em Brasília para debater a capilarização do instituto em regiões onde ele ainda é tratado como exceção — e não como ferramenta rotineira de solução de conflitos patrimoniais. Para quem atua com direito imobiliário, o recado é direto: ignorar a cláusula compromissória ou o compromisso arbitral num contrato de compra e venda, permuta ou locação comercial pode custar caro ao cliente.
Contexto
A arbitragem é admitida em qualquer litígio que envolva direitos patrimoniais disponíveis — e bens imóveis se enquadram nessa categoria sem ressalvas, salvo nas hipóteses que envolvam direitos indisponíveis supervenientes (como a meação do incapaz em inventário). Na prática forense, ainda existe resistência ao uso do instituto em ações de divórcio com partilha de imóveis, em revisões de aluguel e em disputas por indenização em desapropriação. Essa resistência, em grande medida, decorre do desconhecimento técnico — exatamente o problema que a OAB se propõe a enfrentar com a expansão do debate para fora do eixo Rio–São Paulo.
Nas ações de inventário e separação judicial, a eleição da câmara arbitral para definir o valor dos bens pode ser acordada entre as partes a qualquer momento, inclusive após a instauração do processo judicial, desde que haja capacidade civil plena e patrimônio disponível. O árbitro, nesse cenário, substitui o juiz na apreciação da controvérsia econômica — mas não produz sentença executiva judicial; produz sentença arbitral, título executivo extrajudicial nos termos do art. 31 da Lei 9.307/96, equiparado à sentença judicial para fins de execução forçada.
Análise técnica
O ponto mais sensível para o advogado que utiliza a arbitragem em conflitos imobiliários é a qualidade do laudo de avaliação que instruirá o processo. A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e suas partes correlatas — especialmente a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) e a NBR 14.653-3 (imóveis rurais) — estabelecem os requisitos metodológicos mínimos que o árbitro ou o perito do juízo arbitral deve exigir do avaliador. Um laudo que não declare o método utilizado (comparativo direto de dados de mercado, evolutivo ou de renda), não apresente tratamento estatístico adequado da amostra e não informe o grau de precisão e fundamentação é tecnicamente impugnável — e em câmara arbitral experiente, será devolvido.
No método comparativo direto, exige-se homogeneização de elementos amostrais com inferência estatística (regressão linear ou modelo de regressão espacial), conforme NBR 14.653-2, item 8.2. No método evolutivo, o custo de reprodução da benfeitoria deve ser calculado com base em CUB regional atualizado (SINDUSCON) e depreciação física apurada segundo Ross-Heidecke ou método alternativo justificado. No método da renda, o fluxo de caixa descontado exige taxa de desconto compatível com o risco do ativo — erro comum em laudos de locação comercial apresentados em renovatórias.
O risco prático mais relevante é a ausência de árbitros com formação técnica multidisciplinar nas câmaras regionais. Quando o árbitro é exclusivamente bacharel em direito, sem domínio de engenharia de avaliações, a tendência é homologar laudos deficientes ou delegar a perito sem critério de seleção. A expansão do debate proposta pela OAB só produzirá efeito real se vier acompanhada de exigências de qualificação técnica dos árbitros que atuem em matéria imobiliária — o que ainda não está normatizado em nenhuma resolução do Conselho.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo simultaneamente como avaliador credenciado (CNAI), corretor, arquiteto e advogado há décadas — e posso afirmar com base nessa experiência acumulada que a arbitragem imobiliária só entrega o que promete quando o laudo de avaliação que a instrui é tecnicamente irrepreensível. Vi câmaras arbitrais de peso aceitarem laudos que não passariam num processo de homologação judicial mínimamente rigoroso, simplesmente porque nenhuma das partes tinha representação técnica qualificada para impugnar.
Se você é advogado de inventário, divórcio ou desapropriação e cogita levar seu cliente para a via arbitral, o primeiro passo não é escolher a câmara — é garantir que o PTAM (Parecer Técnico em Avaliação Mercadológica) ou o Laudo de Avaliação que embasará a negociação ou a sentença arbitral esteja dentro dos parâmetros da NBR 14.653 e assinado por profissional com registro ativo no CNAI ou IBAPE. Qualquer outra sequência coloca o resultado em risco.