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A Lei nº 9.307/1996 completa três décadas em setembro de 2026 consolidada nos grandes centros decisórios do país, mas com uma lacuna técnica que afeta diretamente inventários, divórcios e desapropriações: a ausência de parâmetros claros para a valoração de imóveis dentro do procedimento arbitral. O impacto prático é direto — laudos apresentados em câmaras arbitrais frequentemente carecem do rigor metodológico exigido pela NBR 14.653, expondo as partes a decisões patrimoniais equivocadas e de difícil reversão.
Contexto
O procedimento arbitral, por sua natureza consensual e técnica, deveria ser o ambiente ideal para a discussão de valor de bens imóveis. Ao contrário do processo judicial comum, onde o juiz pode determinar nova perícia ou questionar o laudo por ausência de fundamentação (art. 473 do CPC/2015), a sentença arbitral é irrecorrível no mérito (art. 18 da Lei 9.307/96). Isso significa que um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — PTAM — apresentado com metodologia inadequada produz efeito vinculante definitivo entre as partes.
Em ações de dissolução de sociedade conjugal com partilha de imóveis, em procedimentos de apuração de haveres empresariais com ativo imobiliário e em disputas de aluguel revisional levadas à arbitragem, a qualidade do laudo de avaliação não é questão secundária — é o núcleo da controvérsia. A expansão do acesso à arbitragem para litígios de menor complexidade econômica, tendência observada nas últimas três décadas, torna urgente a padronização técnica dos documentos avaliatórios admitidos nesses procedimentos.
O advogado que atua em câmaras arbitrais precisa compreender que a impugnação de laudo imobiliário nesse ambiente é estruturalmente diferente do processo civil. Não há agravo de instrumento, não há revisão pelo tribunal ad quem quanto ao mérito técnico. A única via posterior é a ação anulatória do art. 32 da lei arbitral, restrita a vícios formais graves — jamais à discordância sobre o método de avaliação adotado.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) estabelece os requisitos mínimos de qualquer laudo avaliatório, independentemente do foro onde será utilizado. Para imóveis urbanos, a NBR 14.653-2 especifica que o método comparativo direto de dados de mercado é o preferencial quando existe amostra suficiente, devendo o avaliador documentar cada elemento da pesquisa, aplicar tratamento estatístico adequado e apresentar o grau de fundamentação alcançado (I, II ou III) e o grau de precisão (faixa de variação admissível). Um laudo que omite esses elementos não atende à norma, ainda que formalmente assinado por profissional habilitado.
No contexto arbitral, o árbitro ou o painel arbitral raramente possui formação técnica em engenharia de avaliações. A ausência de um perito auxiliar do juízo — figura inexistente na arbitragem privada — transfere para o próprio laudo a responsabilidade de ser autoexplicativo e metodologicamente rastreável. O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3), frequentemente utilizado para imóveis com benfeitorias de difícil comparação direta, exige a separação entre valor do terreno e custo das edificações com depreciação devidamente calculada pelo método de Ross-Heidecke ou equivalente. A apresentação desses cálculos de forma transparente é o que permite ao árbitro — e à parte contrária — exercer contraditório técnico efetivo.
O método da renda (NBR 14.653-4, para empreendimentos), aplicável em disputas envolvendo imóveis comerciais objeto de locação revisional levada à arbitragem, demanda projeção de fluxo de caixa descontado com taxa de capitalização justificada em relação ao mercado local. A escolha da taxa é, frequentemente, o ponto de maior controvérsia nesses procedimentos — e deve ser explicitada com referência a séries históricas ou pesquisa de mercado documentada. Laudos que adotam taxas sem justificativa são tecnicamente impugnáveis, mas, como visto, a impugnação no mérito após a sentença arbitral é caminho estreito.
O risco prático mais relevante para o advogado que instrui um processo arbitral com componente imobiliário é apresentar laudo de grau de fundamentação I (o mínimo normativo) em disputa de alto valor patrimonial. Câmaras arbitrais de maior tradição já começam a exigir, em seus regulamentos ou por determinação do painel, que laudos imobiliários alcancem grau II ou III de fundamentação — exigência que, se descumprida, pode levar à determinação de nova avaliação com custo e prazo adicionais, ou à valoração pelo árbitro com base em elementos auxiliares que escapam ao controle das partes.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Três décadas de arbitragem no Brasil produziram jurisprudência robusta sobre cláusula compromissória, competência-competência e executividade da sentença arbitral. Produziram muito menos sobre os padrões técnicos exigíveis de um laudo de avaliação imobiliária dentro desse rito. Atuo simultaneamente como avaliador com registro CNAI, arquiteto habilitado pelo CAU, corretor com CRECI e advogado inscrito na OAB — e posso afirmar que a intersecção dessas quatro disciplinas raramente é exercida com a profundidade necessária nos procedimentos arbitrais que envolvem bens imóveis.
O PTAM apresentado em arbitragem precisa ser construído desde o início com consciência de que não haverá segunda chance no mérito. Isso significa grau de fundamentação II como piso, metodologia explicitada parágrafo a parágrafo, amostra documentada e tratamento estatístico auditável. Qualquer deficiência que em juízo comum seria corrigida por despacho de complementação torna-se, no procedimento arbitral, munição para a parte contrária e risco patrimonial irreversível para o cliente. Se você leva imóvel à arbitragem, leve também um laudo que resista sem auxílio externo.