Novo decreto encurta prazos de licenciamento em Campinas
Lead: O Município de Campinas publicou o Decreto nº 24.369, que institui o Projeto Estratégico Municipal (PEM), mecanismo destinado a acelerar o licenciamento de empreendimentos de maior porte. A medida foi avaliada favoravelmente pelo Secovi-SP Regional Campinas e entra em vigor alterando o fluxo administrativo de aprovação urbanística na cidade.
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Comparativo de impacto no ciclo de aprovação
| Etapa | Fluxo Convencional | Fluxo PEM (estimado) | |---|---|---| | Protocolo e triagem | 30–60 dias | 15–30 dias | | Análise urbanística | 90–180 dias | 45–90 dias | | Emissão de alvará | 30–60 dias | 15–30 dias | | **Total estimado** | **150–300 dias** | **75–150 dias** |
> Dados estimados com base em fluxos municipais similares; prazos reais dependem da categoria do empreendimento e da completude da documentação.
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Análise técnica — reflexos na avaliação pela NBR 14.653
A redução do prazo de licenciamento impacta diretamente variáveis utilizadas na avaliação de empreendimentos pelo Método Involutivo, previsto na NBR 14.653-2 (item 8.2) e NBR 14.653-4 (item 6.3). No modelo involutivo, o custo de oportunidade do capital imobilizado durante a fase de aprovação compõe o fluxo de despesas do empreendimento hipotético. Um ciclo de aprovação 50% mais curto reduz proporcionalmente os encargos financeiros do período pré-obras, elevando o valor residual do terreno calculado.
Exemplo numérico simplificado: Considere um terreno com VGV projetado de R$ 20.000.000,00 e taxa de atratividade de 1,2% a.m. Se o prazo de licenciamento cair de 12 para 6 meses, a economia no custo de oportunidade do capital investido na aquisição do terreno (estimado em R$ 3.000.000,00) corresponde a aproximadamente R$ 216.000,00, valor que, incorporado ao fluxo involutivo, pode elevar o valor do terreno avaliando em até 7%, dependendo da estrutura do empreendimento.
Para avaliações de viabilidade e laudos de garantia (financiamento bancário) em Campinas, recomenda-se revisar os inputs de prazo no fluxo de caixa do modelo involutivo sempre que o empreendimento se enquadrar nos critérios do PEM. A NBR 14.653-4 exige que o avaliador explicite premissas de prazo de aprovação no campo de saneamento de variáveis (item 6.3.2); portanto, a existência do decreto deve ser registrada como fundamento normativo da premissa adotada.