Campinas na vanguarda da demanda premium paulista
Lead: A microrregião de Campinas registrou a maior intenção de compra de imóveis de alto padrão entre todas as regiões do estado de São Paulo, conforme levantamento divulgado pelo Secovi-SP no ciclo mais recente de pesquisa de mercado.
Posicionamento regional — intenção de compra alto padrão (SP)
| Posição | Microrregião | Segmento | Destaque | |---------|-------------|----------|---------| | 1º | Campinas | Alto padrão | Maior intenção de compra | | — | Demais regiões SP | Alto padrão | Abaixo de Campinas |
> Fonte: Secovi-SP. Dados qualitativos de intenção de compra; ranking relativo entre microrregiões paulistas.
Análise técnica — implicações para avaliação NBR 14.653
Para avaliadores e arquitetos atuando na microrregião de Campinas, o aquecimento da demanda no segmento de alto padrão impacta diretamente a formação de valor de mercado e a composição da amostra na NBR 14.653-2 (imóveis urbanos). O método comparativo direto de dados de mercado exige amostras homogêneas; em mercados com demanda concentrada e oferta restrita — cenário típico do alto padrão —, o tamanho mínimo de amostra (≥ 6 elementos) torna-se um desafio, recomendando-se ampliar o raio de pesquisa ou adotar fatores de homogeneização para padrão construtivo (ABNT NBR 12.721 / CUB-SP como referência de custo).
Além disso, a pressão de demanda sustentada tende a comprimir o fator de comercialização (Fc) abaixo de 1,0 nos laudos que utilizam o método da reposição, dado que o valor de mercado supera o custo de reprodução depreciado com maior frequência nesse nicho. O avaliador deve documentar essa condição explicitamente no PTAM, justificando o Fc adotado com base em transações efetivas e na própria pesquisa setorial do Secovi-SP como fonte secundária de suporte.
Por fim, empreendimentos de alto padrão em Campinas podem demandar a aplicação do método da renda (NBR 14.653-1, item 8.2.3) quando o imóvel objeto for de uso misto ou estiver inserido em condomínio com serviços — situação crescente nesse segmento. Nesse caso, a taxa de desconto deve refletir o risco específico do mercado regional, e a pesquisa de intenção de compra do Secovi-SP constitui evidência qualitativa de liquidez favorável, reduzindo o prêmio de risco a ser arbitrado.