Nova legislação de outorga onerosa em Campinas exige revisão de laudos e estudos de viabilidade
Lead: A Câmara Municipal de Campinas aprovou, em 14 de maio de 2026, o Projeto de Lei Complementar nº 42/2026, de iniciativa do Poder Executivo, que modifica a Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo do município. A alteração incide diretamente sobre o cálculo da outorga onerosa do direito de construir (OODC), parâmetro crítico na formação do valor de terrenos e na composição do custo de produção de empreendimentos imobiliários.
O que muda com o PLC 42/2026
A outorga onerosa representa o pagamento devido ao município pelo direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico (CA básico) até o limite do CA máximo permitido pela legislação. Qualquer alteração nos fatores de cálculo — alíquota, fórmula de equivalência ou zoneamento incidente — repercute diretamente no valor residual do terreno e, por consequência, no laudo de avaliação.
| Parâmetro | Regime Anterior | Regime PLC 42/2026 | |---|---|---| | Base de cálculo | Valor venal TPCL | A confirmar por decreto regulamentador | | Coeficiente de aproveitamento básico | Variável por zona | Revisão em zonas de expansão | | Alíquota máxima | Até 4% por m² adicional | Em discussão regulamentar | | Vigência | Até aprovação do PLC | A partir da publicação da lei |
> ⚠️ Os valores específicos do decreto regulamentador ainda não foram publicados. A tabela acima reflete as informações disponíveis na aprovação do PLC. Atualize o laudo assim que o decreto for editado.
Análise técnica — Método e NBR 14.653
Para terrenos em Campinas sujeitos à nova OODC, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) orienta a aplicação do Método Involutivo como abordagem preferencial quando o aproveitamento máximo do lote depende de contraprestação urbanística. O avaliador deve modelar a equação de viabilidade do empreendimento-paradigma deduzindo, explicitamente, o custo da outorga como encargo do incorporador — tratado como despesa de produção, e não como parte do valor do terreno.
Exemplo numérico simplificado: considerando um terreno com área de 1.000 m², CA básico 1,0 e CA máximo 3,0 em zona que adote alíquota de 3% sobre valor de referência de R$ 3.500/m² de área adicional construída, o custo estimado da outorga seria R$ 210.000 (2.000 m² adicionais × R$ 3.500 × 3%). Esse montante deve ser subtraído do valor residual calculado antes de se chegar ao valor do terreno. Alterações na alíquota ou na base de cálculo pelo decreto regulamentador do PLC 42/2026 modificarão diretamente esse resultado.
Para laudos já emitidos com vigência futura, recomenda-se incluir cláusula de ressalva indicando que o valor é referenciado à legislação vigente na data-base, devendo ser revisado após publicação do decreto municipal regulamentador do PLC 42/2026. Essa prática está alinhada ao item 8.2 da NBR 14.653-1, que trata das condicionantes e premissas do laudo.