CBS unifica tributos sobre bens e serviços a partir de janeiro de 2027
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A Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) passa a vigorar em 1º de janeiro de 2027, conforme regulamentação em tramitação no Congresso Nacional. O novo tributo consolida o PIS, a Cofins e o IPI em uma única alíquota a ser definida pelo Senado Federal para o exercício seguinte, alterando a estrutura de custos de insumos e serviços de construção civil.
Comparativo dos tributos substituídos
| Tributo extinto | Alíquota média vigente | Base de incidência principal | |---|---|---| | PIS (não cumulativo) | 1,65% | Receita bruta / insumos | | Cofins (não cumulativo) | 7,60% | Receita bruta / insumos | | IPI | variável (0%–30%) | Produtos industrializados | | **CBS (projetada)** | **a definir — Senado 2025** | Bens e serviços (base ampla) |
> Alíquotas de referência conforme legislação vigente até 2024. A alíquota definitiva da CBS será fixada por resolução do Senado.
Análise técnica — impacto na avaliação de imóveis (NBR 14.653)
Na metodologia evolutiva prevista na NBR 14.653-2 (seção 8.3), o custo de reprodução de benfeitorias é composto pelo Custo Unitário Básico (CUB/m²) acrescido de BDI (Bonificação e Despesas Indiretas). O BDI embute, entre outros componentes, a carga tributária sobre serviços e insumos — exatamente as parcelas hoje representadas por PIS e Cofins. Com a unificação na CBS e eventual alteração de alíquota, o percentual de tributos dentro do BDI precisará ser recalibrado a partir de janeiro de 2027.
Exemplo numérico indicativo: considere um BDI de 25%, no qual a parcela de PIS + Cofins representa aproximadamente 3,9 p.p. (regime não cumulativo). Se a CBS resultar em alíquota superior, o BDI efetivo aumenta proporcionalmente, elevando o custo direto total da benfeitoria avalianda e, consequentemente, o valor do imóvel pelo método comparativo de custo. Avaliadores devem monitorar a alíquota final publicada pelo Senado e atualizar os parâmetros de BDI em laudos com data-base pós-1º/1/2027.
No método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-1, seção 7), o efeito é indireto: a mudança tributária pode pressionar o índice INCC e o CUB nos meses de transição. Recomenda-se registrar em campo de premissas do PTAM a vigência da CBS como fator exógeno de custo, garantindo rastreabilidade da data-base e conformidade com o item 8.1 da norma.