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A Emenda Constitucional nº 136/2025 alterou a data-limite de apresentação de precatórios para inclusão orçamentária do exercício seguinte: o corte, antes fixado em 2 de abril, passou para 1º de fevereiro. A mudança parece burocrática, mas impõe consequências patrimoniais concretas a qualquer processo que dependa de laudo de avaliação — desapropriações, ações revisionais de aluguel, partilhas com imóveis vinculados a precatórios alimentares ou de natureza diversa.
Contexto
O precatório não é apenas um título de crédito contra a Fazenda Pública — é, sob a ótica do avaliador, um ativo cujo valor presente líquido depende diretamente do ciclo orçamentário a que pertence. Antecipar em sessenta dias o prazo de apresentação significa que laudos produzidos entre fevereiro e a antiga data de abril, que antes garantiam inclusão no orçamento do ano seguinte, agora ficam automaticamente postergados para o ciclo subsequente. Traduzindo: o credor espera mais um ano.
Essa espera adicional tem custo financeiro mensurável. Em processos de desapropriação — regidos pelo Decreto-Lei 3.365/1941 e pelo art. 100 da Constituição Federal —, o valor da indenização é corrigido pela taxa SELIC ou por índice setorial conforme decisão judicial, mas o intervalo entre a avaliação e o efetivo pagamento integra o cálculo de perdas e danos. Para inventários e divórcios que envolvam crédito já inscrito em precatório, o mesmo raciocínio vale: o valor de mercado do direito creditório muda conforme o prazo esperado de liquidação.
Advogados que atuam em ações de desapropriação, renovatórias com indenização pública, ou partilhas de precatórios precisam revisar imediatamente o calendário probatório. A perícia avaliativa deve ser requerida e concluída com antecedência suficiente para que o laudo seja protocolado antes de 1º de fevereiro — não de 2 de abril, como era o padrão anterior.
Análise técnica
Sob o prisma da NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais), a data de referência do laudo é elemento essencial: toda a pesquisa de mercado, os fatores de homogeneização e o resultado final são amarrados a um momento específico no tempo. Quando o prazo processual força o avaliador a antecipar a data de referência para garantir a inclusão orçamentária, introduz-se um risco de desatualização: o laudo entregue em janeiro pode retratar um mercado de outubro ou novembro anterior, período em que os dados amostrais disponíveis são menos robustos em alguns segmentos.
Na avaliação de imóveis urbanos pelo método comparativo direto de dados de mercado — previsto na NBR 14.653-2 —, a qualidade da amostra depende da quantidade de transações registradas nos cartórios de imóveis e nas plataformas de oferta. O quarto trimestre concentra menor volume de registro de escrituras em municípios de médio porte, o que estreita a base amostral justamente no período em que o avaliador precisará trabalhar para cumprir o novo prazo de fevereiro. O risco prático é um laudo com grau de fundamentação rebaixado (Grau I em vez de Grau II ou III), o que abre flanco para impugnação pela parte contrária ou pelo próprio ente público.
Para imóveis objeto de desapropriação avaliados pelo método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3), a antecipação do prazo exige que a vistoria de campo, a coleta de dados de custo de construção (SINAPI ou TCPO) e o cálculo de depreciação sejam comprimidos num janela menor. O método evolutivo — que soma valor do terreno ao custo de benfeitoria depreciado — é especialmente sensível à data de referência dos índices de custo, pois o SINAPI é publicado mensalmente com defasagem. Laudos produzidos às pressas para cumprir o novo prazo de fevereiro correm o risco de utilizar tabelas de custo desatualizadas.
Há ainda a dimensão processual: nos termos do art. 473 do CPC/2015, o perito deve apresentar o laudo com antecedência mínima de vinte dias da audiência. Se o calendário da perícia não absorver a nova data-limite constitucional, o advogado pode se ver obrigado a requerer antecipação de tutela para preservar a data de apresentação do precatório — medida excepcional que depende de demonstração de urgência e periculum in mora, nem sempre fácil de configurar em lides indenizatórias.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Tenho visto, ao longo de décadas de prática, como a interface entre o calendário orçamentário e o calendário processual produz prejuízos silenciosos para o credor — prejuízos que não aparecem na sentença, mas aparecem no bolso. A EC 136/25 é mais um desses pontos de fricção que só quem transita entre o direito, a engenharia legal e o mercado imobiliário consegue enxergar com clareza.
Meu conselho prático: qualquer processo com precatório no horizonte deve ter o laudo de avaliação como item crítico do cronograma, não como providência de última hora. Requeira a prova pericial cedo, contrate avaliador habilitado no CNAI com experiência em laudos para fins judiciais, e certifique-se de que a data de referência do laudo respeite a janela de dados disponíveis — ou o instrumento que deveria fortalecer sua tese virará alvo de impugnação.