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A distinção entre fiador e devedor solidário em contratos de locação não é mero preciosismo acadêmico: ela determina se o imóvel residencial do garantidor pode ou não ser penhorado para satisfazer dívida de aluguel. A confusão terminológica entre essas duas figuras — frequente na prática cartorária e até em minutas elaboradas por corretores sem assessoria jurídica — produz consequências patrimoniais graves, especialmente em inventários e partilhas onde os bens do espólio incluem imóveis dados em garantia locatícia.
Contexto
No cotidiano dos contratos de locação urbana, é comum que locadores exijam garantia pessoal adicional além do fiador clássico da Lei 8.245/1991. Para isso, lançam mão da figura do devedor solidário — alguém que assume a dívida locatícia em posição de igualdade com o locatário, sem o benefício de ordem. O problema surge quando essa posição é ocupada por uma pessoa física que possui um único imóvel residencial, pois a equiparação contratual com o devedor principal afasta, em tese, a proteção conferida pela Lei 8.009/1990 ao bem de família — proteção essa que, para o fiador em locação, a própria Lei 8.245 já relativizou de forma expressa no art. 3º, VII.
Para advogados que atuam em ações de inventário, separação judicial ou divórcio litigioso, a questão se torna ainda mais delicada: se um dos cônjuges ou herdeiros figura como devedor solidário em contrato de locação de terceiro, o imóvel residencial desse garantidor pode integrar a massa partilhável e, ao mesmo tempo, estar sujeito à penhora por dívida alheia. A cumulação de vulnerabilidades exige análise cuidadosa antes de qualquer avaliação patrimonial.
Nas ações revisionais e renovatórias de locação comercial, o risco migra para outro ângulo: o garantidor solidário do contrato originário permanece vinculado mesmo após renovação judicial, salvo cláusula expressa em contrário — entendimento consolidado no STJ. Isso significa que o patrimônio avaliado para fins de garantia no início do contrato pode ter sofrido depreciação ou oneração superveniente, comprometendo a solvência do garantidor sem que o locador tenha sido notificado.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e, especificamente, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) exigem que o laudo de avaliação identifique todos os ônus reais e pessoais incidentes sobre o bem. Um imóvel gravado por garantia locatícia — seja como bem de fiador, seja como patrimônio de devedor solidário — deve ter esse fato consignado no campo de caracterização jurídica, pois afeta diretamente o grau de liquidez e, por consequência, o valor de mercado apurado pelo método comparativo direto de dados de mercado.
O método comparativo direto, previsto no item 8.2 da NBR 14.653-2, pressupõe homogeneização de atributos entre o imóvel avaliando e os paradigmas pesquisados. Um imóvel com restrição à livre disposição — ainda que oriunda de garantia pessoal e não de ônus real registrado — pode demandar fator de homogeneização negativo, que o avaliador deverá justificar tecnicamente no relatório. A omissão desse fator expõe o laudo à impugnação judicial, especialmente em processos de execução onde a parte devedora arguir excesso de penhora.
O risco prático mais imediato é o da penhora do bem de família do devedor solidário. A jurisprudência do STJ, ao longo de sucessivos julgamentos, firmou que a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista para o fiador (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990) não se estende automaticamente ao devedor solidário que não assinou o contrato na condição de fiador. A distinção ontológica entre as figuras — o fiador responde subsidiariamente pela obrigação alheia; o devedor solidário assume obrigação própria — tem sido determinante para o resultado das execuções. Avaliar um imóvel nesse contexto sem conhecer essa nuance é produzir um laudo tecnicamente incompleto.
Além disso, a NBR 14.653-2 exige, no item de saneamento de dados, que o avaliador consulte a matrícula atualizada e certidões de ônus reais. Todavia, garantias pessoais não aparecem na matrícula — o que reforça a necessidade de o advogado instruir o pedido de avaliação com cópia do contrato de locação e eventuais aditivos, permitindo ao avaliador qualificar corretamente a situação jurídica do bem antes de emitir o PTAM.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Tenho visto, ao longo de décadas de atuação simultânea nas quatro frentes — projeto, corretagem, advocacia e avaliação —, que a maior fonte de erro em laudos usados em processos judiciais não é técnica, mas jurídica: o avaliador desconhece a natureza da garantia prestada pelo proprietário do imóvel avaliando. Quando atuo como perito judicial ou assistente técnico, a primeira peça que solicito ao advogado é o contrato de locação completo, não apenas a matrícula.
Se você é advogado de inventário ou de divórcio e o espólio ou o patrimônio partilhável inclui imóvel cujo titular figura como devedor solidário em locação ativa, solicite o laudo antes de homologar qualquer acordo. A diferença entre o valor de mercado livre e o valor de mercado com restrição de liquidez pode ser significativa — e um PTAM tecnicamente robusto, com essa distinção explicitada, protege seu cliente e blindа o processo contra impugnações futuras.