Vacância em Mínimas Históricas Redefine Avaliação de Galpões Logísticos
Lead: O painel "Mercado de Galpões Logísticos, Last-Mile e Self Storage", realizado durante a Convenção SECOVI-SP, evidenciou que o segmento atravessa um ciclo de expansão acelerada, com taxas de vacância em patamares recordes de baixa e volume expressivo de novos aportes. Os dados apresentados reforçam a necessidade de atualização nos critérios de avaliação adotados por engenheiros e arquitetos peritos.
Panorama do Segmento
| Segmento | Situação Atual | Tendência | |---|---|---| | Galpões Logísticos (Big Box) | Vacância em mínimas históricas | Alta demanda, novos desenvolvimentos | | Last-Mile Urbano | Expansão acelerada nas capitais | Pressão de preço sobre locação | | Self Storage | Crescimento de novos investidores | Ativo com precificação em consolidação |
Análise Técnica — Aplicação da NBR 14.653
Para a avaliação de galpões logísticos e imóveis de self storage, a NBR 14.653-4 (Empreendimentos) e a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) definem os métodos aplicáveis conforme a natureza do ativo. Em cenários de baixa vacância estrutural — como o atual —, o Método da Renda ganha protagonismo: o avaliador deve capitalizar o fluxo de locação projetado, ajustando a taxa de desconto ao risco de absorção do mercado local e ao prazo contratual típico do segmento (contratos atípicos de 10 a 15 anos são comuns em big boxes). Recomenda-se consultar laudos de mercado setoriais e bases como CBRE, JLL ou Cushman para embasar as premissas de ocupação.
No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, a escassez de transações em regiões de alta demanda logística (eixos Anhanguera, Dutra e Castelo Branco, por exemplo) pode inviabilizar a formação de amostra homogênea. Nesses casos, a NBR 14.653-2 autoriza o uso de dados de oferta com fator de desconto negociação devidamente justificado no laudo. Para ativos de self storage, a precificação por m² de ABL (Área Bruta Locável) deve ser segmentada por módulo e localização, dada a alta variabilidade de mix entre unidades pequenas e médias.
O cenário de novos investimentos relatado no painel indica provável compressão de cap rates nos próximos trimestres. Engenheiros avaliadores devem registrar, no campo de ressalvas do PTAM, a volatilidade do indicador e adotar intervalo de confiança explícito conforme o item 8.2 da NBR 14.653-1, garantindo rastreabilidade metodológica e proteção técnica ao laudo.