Infraestrutura de Gás Encanado e Avaliação de Loteamentos
Lead: Na 23ª Convenção Secovi-SP, realizada em 26 de agosto, a Comgás apresentou o painel técnico "Gás Encanado em Loteamentos: Da Concepção do Projeto à Ocupação dos Lotes", detalhando o processo de expansão de redes de gás natural em empreendimentos horizontais — fator de infraestrutura com impacto direto na composição de valor dos lotes.
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Infraestrutura como Fator de Valorização
A disponibilidade de rede de gás canalizado integra o conjunto de benfeitorias de infraestrutura que a NBR 14.653-2 e a NBR 14.653-4 reconhecem como variáveis intervenientes na formação do valor de terrenos em loteamentos. Dentro do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o avaliador deve incluir, na análise de homogeneização, atributos de infraestrutura instalada — pavimentação, saneamento, energia elétrica e, agora com crescente relevância, rede de gás.
Lotes com acesso a gás canalizado tendem a apresentar coeficientes de valorização em relação a glebas sem tal dotação. Na ausência de pares amostrais homogêneos, o Método Evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.4) permite quantificar o valor da infraestrutura instalada separadamente, somando-o ao valor do terreno nu e às benfeitorias, compondo o valor total do imóvel.
Aplicação Prática no Laudo
Ao avaliar lotes em loteamentos em implantação ou recém-ocupados, recomenda-se:
1. Verificar o estágio da rede Comgás (projeto aprovado, rede implantada ou operacional) — cada fase impacta diferentemente o valor de mercado; 2. Homogeneizar os dados amostrais pelo atributo infraestrutura de gás utilizando fatores de ponderação justificados no campo 7 do laudo; 3. Registrar a fonte documental (contrato de concessão, planta de expansão da concessionária) como elemento de suporte técnico, conforme exige a norma para variáveis não diretamente observáveis.
| Estágio da Rede de Gás | Influência Estimada no Valor do Lote | Observação NBR | |---|---|---| | Sem previsão de rede | Referência base (0%) | Amostras sem infraestrutura | | Projeto aprovado / em implantação | +2% a +5% | Fator de homogeneização aplicável | | Rede operacional | +5% a +10% | Verificar absorção real pelo mercado local |
> Valores estimados de referência; o avaliador deve calibrar com dados amostrais regionais.
Relevância para PTAMs de Loteamentos
A expansão de redes de gás natural anunciada pela Comgás reforça a necessidade de o engenheiro avaliador manter atualizado o checklist de infraestrutura durante a vistoria. Laudos de loteamentos que negligenciam a variável de gás canalizado podem incorrer em subdimensionamento do valor, comprometendo a confiabilidade do PTAM dentro do grau de fundamentação exigido pela NBR 14.653.