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A discussão sobre a incidência de novos tributos sobre operações envolvendo imóveis públicos — cessão gratuita versus locação a preços de mercado — voltou ao centro do debate jurídico-tributário brasileiro, com reflexos diretos sobre a forma como avaliadores, peritos e advogados devem tratar bens públicos em processos de desapropriação, inventário e ações revisionais de aluguel. A distinção entre o uso oneroso e o uso institucional de bem público é determinante para definir obrigações fiscais e, consequentemente, o valor econômico do imóvel em laudo fundamentado.
Contexto
Quando um ente público disponibiliza imóvel a particular mediante contraprestação financeira compatível com o mercado, a operação se aproxima, economicamente, de qualquer relação locatícia privada. Nesse cenário, a presunção de imunidade recíproca — prevista no art. 150, VI, a, da Constituição Federal — não opera de forma automática, pois o Supremo Tribunal Federal já consolidou o entendimento de que a imunidade não protege atividades revestidas de cunho econômico ou exploração comercial pelo próprio Estado (Súmula Vinculante 52 e RE 601.720).
De outro lado, a cessão gratuita de imóvel público a autarquia incumbida de serviço essencial — abastecimento de água e saneamento, por exemplo — situa-se no núcleo duro da imunidade recíproca, pois ausente qualquer aspecto de mercantilização do bem. Para o advogado que atua em desapropriação ou em ação de reintegração de posse envolvendo ente público, essa distinção redefine tanto a base tributária do imóvel quanto o custo de oportunidade a ser considerado no laudo de avaliação.
A chegada de novas contribuições sobre bens e serviços ao ordenamento impõe revisão dos parâmetros de análise: contratos de permissão e concessão de uso de área pública firmados antes da vigência do novo sistema precisarão ser relidos à luz do regime tributário superveniente, o que pode gerar litígios de reequilíbrio econômico-financeiro — matéria de interesse direto para advogados que atuam em renovatórias e revisionais.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação de imóveis, a NBR 14.653-1 (item 8.2) exige que o avaliador identifique as características intrínsecas e extrínsecas do bem, incluindo restrições jurídicas que afetem sua liquidez e valor. A pendência de enquadramento tributário de uma operação sobre bem público constitui restrição extrínseca relevante, devendo constar explicitamente no campo de pressupostos e ressalvas do laudo — especialmente em PTAMs destinados a processos judiciais.
Quando o método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2, item 8.2.1) é empregado para avaliar imóvel público locado onerosamente, o perito deve verificar se os elementos comparativos levantados na pesquisa de mercado já embutem ou não a carga tributária sobre a receita de locação. Desconsiderar esse diferencial pode produzir viés de até 8% a 12% no valor unitário de referência, a depender da alíquota aplicável, comprometendo a homogeneização dos dados e, por consequência, a robustez estatística do modelo.
Pelo método da renda (NBR 14.653-2, item 8.2.3), a questão é ainda mais sensível: a taxa de capitalização líquida pressupõe dedução de todos os tributos incidentes sobre a receita bruta de locação. Se o laudo trata imóvel público como isento quando, na realidade, a operação é tributável, o fluxo de caixa descontado ficará artificialmente inflado, supervalorizando o bem. Em desapropriação, isso pode ser favorável ao expropriado, mas em partilha de inventário ou separação judicial, o mesmo erro prejudica a parte que recebe o bem em menor quantidade.
O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.2), frequentemente utilizado para glebas e imóveis especiais de titularidade pública, exige atenção ao fator de comercialização: imóvel com restrição de uso institucional — a cessão gratuita a autarquia, no exemplo debatido — apresenta fator de comercialização inferior a 1,0, refletindo a impossibilidade de exploração econômica plena pelo proprietário. Ignorar esse fator é erro técnico passível de impugnação pela parte contrária e de questionamento pelo juiz-avaliador.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Ao longo de quatro décadas combinando registro de arquiteto, habilitação de corretor, advocacia e credencial de avaliador, aprendi que os maiores equívocos em laudos judiciais não nascem de má-fé — nascem de compartimentação de saberes. O profissional que só enxerga o imóvel pelo ângulo físico desconhece o impacto tributário no valor de mercado; o que só enxerga o direito tributário não sabe que a NBR 14.653 exige explicitação de qualquer ônus jurídico como pressuposto do laudo.
A discussão sobre imunidade recíproca em operações com imóveis públicos é exatamente o tipo de matéria que, mal compreendida, contamina o PTAM desde a fase de pesquisa de mercado até a taxa de capitalização adotada. Se você é advogado conduzindo desapropriação, ação revisional de aluguel comercial em imóvel público ou inventário com bens cedidos a órgãos estatais, exija do perito um laudo que explicite o tratamento tributário adotado como premissa — e, se necessário, questione tecnicamente a omissão.