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No julgamento do Tema 1.348, o Supremo Tribunal Federal fixou tese vinculante segundo a qual o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis não é exigível quando o imóvel é vertido ao capital de uma pessoa jurídica — ainda que a sociedade receptora explore preponderantemente locação, compra ou venda de imóveis. A decisão reverbera diretamente sobre Fundos de Investimento Imobiliário constituídos sob a forma de condomínio fechado e sobre holdings patrimoniais familiares, eliminando uma das maiores fontes de litígio entre contribuintes e fiscos municipais.
Contexto
Até a consolidação desse entendimento, municípios de todo o país cobravam ITBI com base na interpretação literal do art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, argumentando que a imunidade condicional ali prevista somente aproveitaria sociedades cuja atividade principal não fosse o mercado imobiliário. A consequência prática era que inventários com partilha de imóvel para holding familiar, operações de reorganização societária em divórcios litigiosos e integralizações em FIIs ficavam sujeitos a autuações fiscais que inviabilizavam a operação — ou elevavam substancialmente o custo de transação.
O Tema 1.348 rompe esse ciclo ao assentar que a imunidade do art. 156, §2º, I, CF é incondicionada quanto à atividade preponderante da entidade receptora do bem. Para o advogado que atua em inventários, divórcios com partilha de empresa e ações de desapropriação envolvendo sociedades imobiliárias, isso significa: (a) desaparece o risco de autuação municipal na etapa de integralização; (b) o planejamento sucessório via holding imobiliária ganha segurança jurídica que antes dependia de cada município; e (c) FIIs que recebem imóveis de cotistas na constituição do fundo deixam de precisar provisionar o tributo.
A extensão da tese aos Fundos de Investimento Imobiliário — estruturas reguladas pela Lei 8.668/1993 e pela Instrução CVM 472 — ainda suscita debate doutrinário, pois o FII é condomínio de investidores, não pessoa jurídica stricto sensu. Contudo, a lógica econômica da decisão é expansiva: onde não há transmissão onerosa, não há fato gerador.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação imobiliária, a decisão tem efeito colateral relevante sobre o método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.3) e sobre laudos de PTAM elaborados em contexto de integralização: o avaliador deixa de precisar projetar o custo tributário municipal como variável redutora do valor de mercado do bem a ser vertido ao capital. Em PTAMs para fins de partilha em divórcio ou inventário — nos quais o magistrado frequentemente questiona se o imóvel será ou não transferido para pessoa jurídica — essa premissa muda o resultado final da avaliação.
Pela NBR 14.653-1 (item 3.28), o valor de mercado pressupõe condições normais de negócio. Quando havia incidência de ITBI na integralização, o mercado secundário de cotas de FII lastreado em imóveis físicos embutia esse custo no preço. Com a imunidade consolidada, o laudo que ainda desconta ITBI hipotético estará produzindo valor sistematicamente subavaliado — vício técnico passível de impugnação judicial pelo método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2, item 8.2.1).
No método da renda (NBR 14.653-2, item 8.2.4), utilizado com frequência em laudos de renovatória de locação comercial e em desapropriações de imóveis geradores de fluxo de caixa, o impacto é indireto: a decisão reduz o custo de entrada do investidor imobiliário, o que tende a comprimir as taxas de capitalização praticadas no mercado — e, consequentemente, a elevar o valor presente dos imóveis geradores de renda. Avaliadores que utilizarem taxas de desconto calibradas antes do julgamento deverão revisar seus referenciais de mercado.
O risco prático imediato é a resistência municipal. Municípios que já lavraram autos de infração antes do trânsito em julgado do Tema 1.348 não cancelarão as cobranças automaticamente. O advogado deverá ajuizar ação declaratória ou mandado de segurança preventivo, instruído com o laudo de avaliação do imóvel integralizado — peça que servirá tanto para fixar a base de cálculo contestada quanto para demonstrar o impacto econômico da exigência indevida.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Assino laudos de PTAM há mais de duas décadas e acompanhei de perto a insegurança que a cobrança municipal de ITBI em integralizações gerava em partilhas judiciais. Era rotineiro o juiz de família perguntar se o bem seria transferido para holding e, em caso positivo, determinar que o laudo considerasse o tributo como custo de transferência. Com o Tema 1.348, essa premissa cai — e o laudo precisa refletir isso desde já, sob pena de produzir valor desatualizado que prejudicará a parte que detiver o imóvel na partilha.
Minha recomendação a colegas advogados: requeira a elaboração ou a atualização do PTAM com cláusula expressa de que a avaliação não contempla ITBI na integralização, citando o Tema 1.348 do STF. Se o município já autuou seu cliente, o laudo de avaliação do bem é peça fundamental para quantificar o dano e embasar o pedido de tutela antecipada. A combinação de fundamento constitucional sólido com prova técnica adequada é o que transforma essa decisão do STF em resultado concreto para o cliente.