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O Plenário do Supremo Tribunal Federal, em sessão realizada em 16 de setembro, consolidou cinco votos favoráveis ao reconhecimento da imunidade tributária do ITBI incidente sobre a integralização de capital social — posicionamento que, se mantido ao término do julgamento, alcançará inclusive as sociedades cujo objeto preponderante seja a exploração de atividades imobiliárias. O placar, contudo, foi interrompido por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, adiando a proclamação do resultado e mantendo o tema em aberto para advogados que atuam em reorganizações societárias, inventários e partilhas que envolvam transferência de imóveis para pessoa jurídica.
Contexto
A discussão gira em torno da interpretação do art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, que veda aos municípios instituir ITBI sobre transmissões que realizem a integralização de capital social ou fusões, incorporações e extinções de pessoas jurídicas — ressalvadas as situações em que a atividade preponderante do adquirente seja compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil. A controvérsia reside exatamente nessa ressalva: municípios exigem o imposto das imobiliárias ao argumento de que a norma constitucional afasta a imunidade quando o objeto social é imobiliário; a tese vencedora parcialmente formada no STF aponta direção oposta, reconhecendo que a imunidade é objetiva e não se desfaz pela natureza da atividade da empresa receptora.
Para os processos de inventário e separação judicial em que herdeiros ou cônjuges pretendem conferir bens imóveis a uma holding patrimonial ou empresa familiar como forma de partilha indireta, a definição desse precedente tem consequências financeiras imediatas. Municípios de grande porte — com alíquotas de ITBI entre 2% e 3% sobre o valor venal de referência — têm lavrado autos de infração contra operações de integralização envolvendo imóveis residenciais e comerciais de expressivo valor, tornando o custo tributário da reorganização um fator determinante na escolha da estratégia sucessória.
Além dos inventários, a decisão repercutirá em ações revisionais de aluguel e renovatórias de locação comercial, nas quais a avaliação patrimonial da empresa locatária frequentemente depende da correta mensuração do ativo imobiliário integralizado sem ônus tributário. A pendência do julgamento cria insegurança nos laudos de avaliação elaborados para instruir essas ações, pois o passivo contingente de ITBI pode distorcer o valor patrimonial apurado.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação imobiliária, a integralização de imóvel ao capital social exige laudo fundamentado nos critérios da NBR 14.653-1 (procedimentos gerais) e, conforme a natureza do bem, das partes 14.653-2 (imóveis urbanos) ou 14.653-3 (imóveis rurais). O método comparativo direto de dados de mercado é o prioritário para imóveis residenciais e comerciais urbanos; o método evolutivo — custo de reprodução deduzido da depreciação, somado ao valor do terreno — aplica-se quando a amostra comparativa é insuficiente. Em ambos os casos, o valor de referência adotado para fins de integralização precisa ser auditável, pois municípios têm questionado laudos que divergem do valor venal de referência municipal, tentando tributar a diferença como ganho presumido.
A norma NBR 14.653-2, item 9, exige grau de fundamentação compatível com a complexidade e o porte do imóvel. Para operações societárias sujeitas a questionamento fiscal, recomenda-se laudos em grau III de fundamentação e precisão, com amostra mínima de 12 elementos comparativos tratados por regressão linear ou inferência espacial — o que afasta impugnações baseadas em superficialidade metodológica. O avaliador deve, ainda, registrar expressamente no laudo que o valor apurado reflete o mercado na data-base da integralização, evitando que o Fisco municipal aplique retroativamente tabelas de referência elaboradas em data diversa.
No campo processual, caso o STF confirme a imunidade ampla, contribuintes que recolheram ITBI nos últimos cinco anos sobre integralizações em empresas imobiliárias terão legitimidade para ajuizar ação de repetição de indébito, nos termos do art. 165 do CTN, aproveitando o prazo prescricional quinquenal contado de cada pagamento. O laudo de avaliação produzido à época — ou reconstituído por método retrospectivo fundamentado na NBR 14.653-1, item 7.10 — será peça essencial para dimensionar a base de cálculo a ser restituída, acrescida de SELIC desde o recolhimento indevido, conforme posicionamento já pacificado pelo STJ.
O risco imediato para o operador do direito é a bipolaridade do cenário: com o placar suspenso, municípios continuam lavrando autos de infração e exigindo pagamento como condição para registro no cartório de imóveis. A estratégia cautelar recomendada é o depósito judicial do montante discutido ou a obtenção de medida liminar em mandado de segurança preventivo, preservando o direito ao aproveitamento da imunidade sem obstruir o registro imobiliário da integralização.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo simultaneamente como avaliador credenciado pelo CNAI, arquiteto com registro desde 1987 e advogado, o que me coloca em posição singular para identificar onde o risco tributário contamina o laudo de avaliação — e vice-versa. Em operações de integralização imobiliária que já assessorei, o ponto mais crítico não é o texto da Constituição, mas a qualidade do laudo que instrui a escritura: um documento com metodologia frágil entrega ao auditor fiscal o argumento técnico de que o valor foi artificialmente deprimido para reduzir eventual base de cálculo do ITBI.
Minha recomendação prática, independentemente do desfecho no STF: nunca integralizar imóvel a capital social sem laudo em grau III de fundamentação, assinado por avaliador com registro ativo no CNAI e com ART ou RRT recolhida. Esse documento vale tanto para blindar a operação perante o Fisco municipal quanto para servir de prova em eventual ação de repetição de indébito se a imunidade for reconhecida ao final do julgamento. Custos de prevenção são sempre menores que os de litigância.