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A tese de imunidade do ITBI nas operações de incorporação societária total ganhou novo reforço jurisprudencial: quando uma pessoa jurídica absorve integralmente outra — extinguindo-a —, a transmissão patrimonial dos imóveis envolvidos não configura negócio oneroso apto a deflagrar o fato gerador do imposto municipal, independentemente do objeto social da incorporadora ser predominantemente imobiliário. A decisão consolida entendimento já sinalizado pelo Superior Tribunal de Justiça e interessa diretamente a inventários com participações societárias, dissoluções parciais e reorganizações patrimoniais em processo de divórcio.
Contexto
O ITBI, previsto no art. 156, II, da Constituição Federal, tem como pressuposto constitucional a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos. O texto do § 2º, I, do mesmo artigo concede imunidade expressa às transmissões realizadas no contexto de integralização de capital e fusão, incorporação ou extinção de pessoas jurídicas — ressalvando apenas os casos em que a atividade preponderante do adquirente seja compra, venda ou locação de imóveis ou arrendamento mercantil.
A controvérsia reside justamente nessa ressalva: municípios costumam lavrar autos de infração contra incorporadoras e construtoras sob o argumento de que a atividade preponderante imobiliária afasta a imunidade. O raciocínio fazendário ignora, porém, uma distinção estrutural: na incorporação total, a empresa alienante deixa de existir. Não há alienante e adquirente em posições opostas de um negócio — há sucessão universal por extinção. Sem bilateralidade onerosa, não há hipótese de incidência.
Na prática processual, esse debate aparece em pelo menos três cenários recorrentes: (1) inventários em que o de cujus detinha cotas de SPE imobiliária incorporada por outra holding familiar; (2) dissoluções de sociedade conjugal em que um dos cônjuges recebe, na partilha, participação em empresa que passou por reorganização societária; e (3) ações de desapropriação indireta envolvendo terrenos transferidos entre empresas do mesmo grupo antes da expropriação.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a discussão sobre incidência ou não do ITBI impacta diretamente o valor de mercado para fins de PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica). Quando o laudo integra autos de inventário ou partilha, o avaliador deve registrar no campo de pressupostos (NBR 14.653-1, item 8.1) se o imóvel está onerado por passivo tributário contingente — inclusive autuações de ITBI em disputa administrativa ou judicial. A omissão desse dado vicia o laudo por incompletude e pode ensejar nulidade processual.
Para imóveis integrantes de patrimônio societário, a NBR 14.653-2 (item 8.2.1.2) exige que o avaliador identifique a natureza jurídica da titularidade: posse direta, posse indireta, propriedade plena ou fiduciária, participação indireta via cotas. Quando a transmissão se deu por incorporação societária — e há tese de imunidade de ITBI reconhecida ou em discussão —, o método comparativo direto de dados de mercado precisa ser aplicado com cautela redobrada: o histórico de transações envolvendo o imóvel pode não refletir preço de mercado livre se todas as alienações anteriores se deram intragrupo, justamente para aproveitar a imunidade.
O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3.2) torna-se especialmente relevante nesses casos, pois permite reconstruir o valor pelo custo do terreno mais benfeitorias, dissociando a avaliação da cadeia de transmissões societárias potencialmente artificiais. Já o método da renda (NBR 14.653-1, item 8.2.4) é útil quando o imóvel está locado para terceiros e o fluxo de caixa é auditável — circunstância que também refuta a tese municipal de atividade preponderante, pois locação de imóvel próprio não se equipara, para fins de ITBI, à atividade de compra e venda habitual.
O risco prático para o advogado de inventário é subestimar o passivo tributário latente: mesmo com a tese favorável ao contribuinte, municípios com maior capacidade fiscal autuam preventivamente e exigem certidão negativa de ITBI para lavratura de escritura ou registro. Bloquear o inventário nesse ponto pode elevar o custo financeiro do espólio em juros e honorários. A estratégia recomendável é obter, precocemente, declaração fundamentada — apoiada em laudo avaliatório que demonstre a natureza da operação societária — para instruir mandado de segurança preventivo ou consulta fiscal formal ao município.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em mais de duas décadas de avaliações judiciais, já fui chamado a laudar imóveis cujo único histórico de transmissão era uma sequência de incorporações societárias intragrupo — e o inventariante sequer sabia que havia autuações de ITBI pendentes na matrícula. O laudo de avaliação não substitui a due diligence jurídica, mas quando é elaborado com visão integrada — olho de arquiteto na vistoria, critério de avaliador na metodologia e leitura de advogado nos ônus reais —, ele antecipa problemas que o processo só descobriria meses depois, com juros.
A tese da imunidade na incorporação total é tecnicamente sólida e constitucionalmente ancorada. Mas ela precisa ser arguida com documentação societária impecável: ata de incorporação registrada na Junta, certidão de baixa da incorporada no CNPJ e cadeia dominial atualizada na matrícula do imóvel. Sem esse trio, o município tem margem para questionar e o cartório tem razão para exigir. Meu trabalho começa onde a certidão acaba.