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A dissociação entre o ius aedificandi — direito de construir — e o direito de propriedade stricto sensu é tema que ressurge com força nos tribunais estaduais e federais sempre que laudos de avaliação imobiliária precisam quantificar o potencial construtivo de um imóvel. A confusão entre os dois institutos produz PTAMs tecnicamente deficientes, impugnações procedentes e, nos processos de desapropriação, indenizações calculadas sobre base equivocada. Compreender a distinção é condição mínima para qualquer avaliador que assine laudo com validade judicial.
Contexto
O direito de propriedade confere ao titular as faculdades clássicas de usar, gozar, dispor e reivindicar o bem — art. 1.228 do Código Civil. O direito de construir, por sua vez, decorre do ordenamento urbanístico municipal: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito e recuos definidos pelo Plano Diretor e pela Lei de Uso e Ocupação do Solo. Trata-se de uma concessão regulatória, não de um atributo natural da propriedade. Cidades como São Paulo operam com transferência do direito de construir (TDC) justamente porque reconhecem que esse potencial pode circular de forma autônoma em relação ao imóvel de origem.
Na prática processual, a distinção importa em ao menos três frentes: (1) inventários e partilhas, quando o acervo inclui terrenos com coeficiente de aproveitamento superior ao básico — o potencial construtivo adicional integra o valor venal e precisa ser segregado no laudo; (2) desapropriações, em que o poder público frequentemente argumenta que o gabarito permitido não compõe a indenização, posição que os tribunais têm rejeitado de forma crescente; (3) ações revisionais de aluguel, onde o potencial construtivo não exercido pode ser variável relevante na formação do valor locativo pelo método da renda.
O equívoco mais comum nos laudos apresentados em juízo é tratar o coeficiente de aproveitamento básico como teto invariável, ignorando o estoque construtivo passível de aquisição onerosa junto ao município — o chamado solo criado. Quando esse estoque existe e tem mercado ativo, sua desconsideração subestima o valor do imóvel e prejudica a parte que detém o bem.
Análise técnica
A NBR 14.653-2 (Avaliação de imóveis urbanos) disciplina os atributos que o avaliador deve considerar ao aplicar o método comparativo direto de dados de mercado. Entre esses atributos estão o coeficiente de aproveitamento, o número de pavimentos permitidos e a testada. Quando o mercado local precifica o potencial construtivo de forma explícita — como ocorre em zonas de alto adensamento em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília —, o avaliador é obrigado a homogeneizar os elementos amostrais em função desse atributo, sob pena de violar o item 8.2.1.1 da norma, que exige amostra representativa e homogênea.
O método evolutivo, previsto na NBR 14.653-2 (seção 8.3), é particularmente sensível a essa distinção: o valor do terreno é calculado de forma autônoma e, sobre ele, aplica-se o custo de reprodução das benfeitorias. Se o terreno tem potencial construtivo acima do básico e esse potencial não é valorado — seja pelo comparativo, seja pela capitalização do estoque de solo criado —, o laudo evolutivo produz resultado sistematicamente inferior ao valor de mercado real.
No método da renda (NBR 14.653-2, seção 8.4), a capacidade de gerar receita locatícia futura depende diretamente do que se pode construir. Um terreno com coeficiente de aproveitamento 4,0 em zona comercial vale, pelo método da renda, substancialmente mais do que um vizinho com coeficiente 1,0, ainda que ambos tenham a mesma área de projeção. Ignorar essa variável ao avaliar imóvel para ação renovatória ou revisional é erro técnico com consequência jurídica direta: o locatário sub-repticiamente se beneficia de um aluguel calculado sobre potencial construtivo inferior ao real.
Do ponto de vista dos riscos práticos, destaco dois: primeiro, laudos que não explicitam o coeficiente de aproveitamento utilizado e sua fonte (lei municipal vigente à data de referência da avaliação) são vulneráveis à impugnação por assistente técnico experiente — a data de referência é crítica porque planos diretores são revisados periodicamente. Segundo, em desapropriações, a jurisprudência do STJ já consolidou que o potencial construtivo autorizado integra o conceito de justa indenização (art. 5º, XXIV, CF/88), o que obriga o laudo a demonstrar, com metodologia explícita, como esse potencial foi incorporado ao valor final.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em 37 anos de prática, avaliei terrenos em São Paulo, Brasília e cidades médias onde o Plano Diretor mudou durante o curso do processo judicial. A situação mais delicada é aquela em que a lei urbanística foi alterada entre a data do fato gerador (desapropriação, separação, óbito) e a data do laudo: o avaliador deve trabalhar com a legislação vigente na data de referência, não na data da perícia, e precisa deixar isso cristalino no relatório — do contrário, o juiz homologa um valor juridicamente incorreto.
Minha recomendação objetiva: antes de assinar qualquer PTAM que envolva terreno urbano, solicite a certidão de parâmetros urbanísticos atualizada na prefeitura, verifique se o imóvel está em área de operação urbana consorciada (onde o estoque de potencial é negociado em bolsa ou leilão) e documente no laudo a metodologia de incorporação desse potencial ao valor. Isso não é preciosismo — é o mínimo para que o laudo sobreviva a uma impugnação técnica séria.