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Uma mudança legislativa recente alterou a posição tributária do arrematante em leilões judiciais de imóveis, atribuindo-lhe a condição de contribuinte de duas novas contribuições sobre operações com bens e serviços. A decisão — de natureza normativa, ainda em fase de consolidação interpretativa nos tribunais estaduais e federais — afeta diretamente a equação econômica de qualquer aquisição em hasta pública e, por consequência, o valor de referência que deve constar no laudo de avaliação apresentado ao juízo.
Contexto
Nos últimos anos, o mercado de leilões judiciais deixou de ser território exclusivo de investidores especializados. Pessoas físicas sem histórico no setor passaram a arrematar unidades residenciais atraídas pelo deságio habitual em relação ao valor de mercado. Esse deságio, contudo, nunca foi gratuito: ele embute riscos de desocupação, passivos condominiais, dívidas de IPTU e, agora, a incidência de tributos que antes não incidiam sobre o arrematante enquanto sujeito passivo direto.
Os processos mais afetados são os de execução de título extrajudicial, execuções hipotecárias, leilões decorrentes de partilha em divórcio ou inventário em que o bem é levado à hasta para pagamento de quinhões, e desapropriações com adjudicação posterior. Em todos esses casos, o valor de avaliação judicial — base do preço mínimo do leilão — precisa ser recalibrado para refletir o custo efetivo ao arrematante, e não apenas o valor de mercado nu.
A preocupação prática que chega ao meu escritório com crescente frequência é a seguinte: o laudo de avaliação foi produzido antes da vigência das novas contribuições, o leilão ocorre após, e o arrematante descobre — já com o auto de arrematação lavrado — que a carga tributária adicional corrói o deságio que motivou o arremate. Esse descompasso entre data-base do laudo e data do leilão não é novidade, mas ganhou nova camada de complexidade.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (fundamentos gerais da avaliação) exige que o laudo especifique a data de referência e alerte para fatores exógenos que possam alterar o valor entre a data-base e a data de utilização do documento. A NBR 14.653-2, voltada a imóveis urbanos, disciplina o método comparativo direto de dados de mercado como prioritário para imóveis residenciais e comerciais — mas admite o método involutivo (evolutivo-residual) quando o imóvel tem potencial de desenvolvimento ou quando o contexto exige apuração do valor pelo viés do adquirente. Em leilões judiciais, o método involutivo ganha relevância exatamente porque o arrematante não é um comprador típico: ele assume passivos e, agora, obrigações tributárias que o comprador convencional não tem na mesma configuração.
Do ponto de vista do método comparativo, a questão que se coloca é: os imóveis usados como paradigma na pesquisa de mercado foram alienados em hasta pública ou no mercado aberto? Se predominantemente no mercado aberto — o que é a regra —, a amostra não captura a estrutura de custos do arrematante, e o valor resultante pode superestimar o que o leilão efetivamente entregará ao exequente. A NBR 14.653-2, item 8.2, admite homogeneização por fatores; um fator de ajuste para encargos tributários diferenciados é tecnicamente defensável, desde que documentado e fundamentado no laudo.
O risco prático para o advogado de inventário ou de execução é duplo. Primeiro, um laudo desatualizado ou omisso quanto à nova carga tributária pode ser impugnado pela parte contrária, gerando nulidade do leilão ou necessidade de nova avaliação — com custos e atraso. Segundo, em desapropriações, o expropriado pode argumentar que o valor justo deve considerar que o adquirente (no caso, o Poder Público ou o concessionário) não sofre a mesma incidência, o que distorce a comparação com o mercado livre. Esses são pontos de litígio que já antevejo em perícias judiciais nos próximos anos.
A interação entre o regime tributário do arrematante e o valor do bem avaliado não estava no radar da maioria dos avaliadores até pouco tempo. A partir de agora, o laudo que não endereça essa variável — ao menos em nota técnica — estará incompleto sob o crivo da NBR 14.653-1, item 9.2, que trata das condicionantes e ressalvas obrigatórias.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Quando avalio um imóvel para fins de hasta pública, olho simultaneamente pela lente do arquiteto (estado físico e potencial construtivo), do corretor (liquidez e deságio real de mercado), do avaliador (metodologia NBR e grau de fundamentação exigido pelo juízo) e do advogado (passivos ocultos, nulidades processuais e, agora, posição tributária do arrematante). Nenhum desses ângulos, isolado, entrega um laudo robusto o suficiente para sobreviver a uma impugnação bem fundamentada.
Minha recomendação objetiva: se você é advogado conduzindo uma execução ou um inventário que culminará em leilão, solicite ao avaliador que inclua expressamente, nas ressalvas do laudo, a data-base e a ausência ou presença de encargos tributários diferenciados para o arrematante. Se o laudo já existe e o leilão ainda não ocorreu, avalie a necessidade de atualização ou de nota complementar. Evitar a surpresa tributária pós-arrematação é mais barato — e muito menos litigioso — do que tentar desfazer o ato depois.