Crédito para Lotes Urbanizados entra na pauta do Secovi-SP
Lead: Em reunião da vice-presidência do Interior do Secovi-SP, a diretora regional de São José dos Campos apresentou proposta de linha de crédito direcionada a lotes urbanizados — segmento cujo volume de lançamentos pressiona diretamente os parâmetros de avaliação de glebas e terrenos em cidades do interior paulista.
Contexto do Mercado de Loteamentos — Interior Paulista
| Indicador | Referência | Impacto na Avaliação | |---|---|---| | Demanda por lotes urbanizados | Alta (regionais do interior SP) | Eleva fator de absorção de mercado | | Acesso a crédito específico | Restrito (pauta em discussão) | Afeta liquidez e, portanto, fator de comercialização | | Infraestrutura urbana exigida | Lei 6.766/79 + NBR 14.653-2 | Base para homogeneização de dados |
Análise Técnica — Aplicação da NBR 14.653
Para avaliação de glebas urbanizáveis e lotes, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) orienta prioritariamente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, exigindo amostra com imóveis de características semelhantes quanto à localização, infraestrutura disponível e índices urbanísticos (coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, testada mínima). Quando o crédito para aquisição de lotes é escasso ou concentrado em linhas específicas, a liquidez do segmento se reduz, e o avaliador deve acionar o fator de liquidez na homogeneização, devidamente justificado no PTAM.
Nos casos em que a comparação direta é inviável — situação recorrente em loteamentos recém-implantados no interior, onde o histórico de transações é limitado — a norma admite o Método Evolutivo: estima-se o valor da gleba bruta pelo comparativo e adiciona-se o custo de urbanização (SINAPI ou orçamento específico), aplicando o Fator de Comercialização (FC) para refletir a margem de incorporação. Exemplo ilustrativo: gleba avaliada em R$ 800/m², custo de infraestrutura de R$ 320/m² e FC de 1,20 resultam em valor de lote urbanizado de aproximadamente R$ 1.344/m², antes de ajustes de localização.
A discussão do Secovi-SP sobre crédito específico sinaliza possível expansão da liquidez no segmento. Avaliadores devem monitorar a oferta de financiamento como variável de mercado, registrando-a na caracterização da região (item 8.2 da NBR 14.653-2) e revisando periodicamente os fatores de homogeneização adotados em laudos de terrenos no interior paulista.