MCMV Faixa 2 sob pressão: teto de financiamento x custo real
Lead: Dados apresentados na Convenção Secovi-SP indicam que o Minha Casa, Minha Vida responde por mais de 50% do mercado imobiliário nacional e por 65% da produção habitacional na cidade de São Paulo — mas a Faixa 2 do programa enfrenta perda de fôlego operacional devido à defasagem entre o teto de financiamento vigente e a evolução dos custos efetivos de produção.
Defasagem do teto x indicadores de custo
| Indicador | Referência | Variação 12 meses (est.) | Impacto na Faixa 2 | |---|---|---|---| | CUB-SP (R8-N) | SINDUSCON-SP | ~7,5% a.a. | Eleva custo/m² acima do VGV permitido | | INCC-DI | FGV | ~7,2% a.a. | Pressiona insumos e mão de obra | | Teto MCMV Faixa 2 | Ministério das Cidades | Reajuste abaixo da inflação de custo | Margem operacional comprimida |
> Valores estimados com base nos índices acumulados mais recentes disponíveis. Consulte SINDUSCON-SP e FGV para dados oficiais do período vigente.
Análise técnica para avaliação e viabilidade
Na elaboração de laudos de avaliação (PTAM) para empreendimentos enquadrados na Faixa 2, a NBR 14.653-2 orienta a adoção do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como prioritário para imóveis residenciais. Quando a amostra de mercado é insuficiente — cenário frequente em segmentos de interesse social com teto regulado —, o avaliador pode recorrer ao Método Evolutivo, combinando o valor do terreno (obtido por comparação) ao custo de reprodução das benfeitorias depreciado, tendo o CUB-SP como referencial normativo do custo unitário básico.
A defasagem do teto cria um efeito técnico relevante: o Valor de Mercado apurado pelo método comparativo tende a se aproximar ou superar o teto de financiamento, enquanto o custo de construção (CUB × área equivalente) já ultrapassa a margem viável para o incorporador. Em termos práticos, se o CUB R8-N vigente indica, por exemplo, R$ 2.650/m² e o teto da unidade na Faixa 2 implica um VGV/m² de R$ 2.900/m², a margem bruta para terreno, BDI e lucro torna-se economicamente inviável em municípios com terra valorizada, como São Paulo.
Para avaliadores contratados por instituições financeiras para revisão de garantias em carteiras MCMV, recomenda-se atenção ao fator de comercialização (FC) previsto na NBR 14.653-2, item 8.2.4: em mercados com demanda reprimida e oferta restrita pelo teto regulatório, o FC pode ser superior a 1,0, sinalizando que o valor de mercado excede o custo de reedição — dado relevante para laudos de reavaliação de garantia e análise de risco de crédito.