Vendas do MCMV disparam no Vale do Paraíba no 1º Trimestre
Lead: O programa Minha Casa, Minha Vida registrou crescimento expressivo de unidades comercializadas na região do Vale do Paraíba no primeiro trimestre, segundo dados divulgados pelo SECOVI-SP. A ampliação dos limites de renda e dos tetos de financiamento nas faixas 1, 2 e 3 do programa impulsionou a demanda por unidades enquadradas nos parâmetros habitacionais de interesse social.
Faixas do MCMV — Referência para Enquadramento Avaliativo
| Faixa | Renda Familiar Bruta (R$) | Teto de Financiamento (aprox.) | Subsídio | |-------|--------------------------|-------------------------------|----------| | 1 | Até R$ 2.640 | Até R$ 170.000 | Alto | | 2 | R$ 2.640 – R$ 4.400 | Até R$ 264.000 | Parcial | | 3 | R$ 4.400 – R$ 8.000 | Até R$ 350.000 | Mínimo |
> Valores de referência conforme diretrizes vigentes do programa; confirme junto à CEF para operações em curso.
Análise Técnica — Aplicação na NBR 14.653
Para avaliações de imóveis enquadrados no MCMV, a NBR 14.653-2 orienta a adoção prioritária do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Em regiões com mercado ativo — como o Vale do Paraíba tem demonstrado neste ciclo —, é viável constituir amostras homogêneas com grau de fundamentação II ou III, desde que se obtenha no mínimo 5 elementos amostrais com características tipológicas compatíveis (padrão construtivo baixo-normal, área útil entre 40 m² e 70 m², conforme faixa). O avaliador deve registrar a data-base com precisão, uma vez que a aceleração das transações tende a provocar variação de preços unitários em janelas de 60 a 90 dias.
Nos casos em que a amostra de mercado seja insuficiente — situação recorrente em municípios de menor porte do interior paulista —, a NBR 14.653-2, item 8.2.2 admite o uso do Método Evolutivo como abordagem complementar: o valor do terreno é estimado por comparação direta e, sobre ele, aplica-se o custo de reprodução das benfeitorias pelo CUB/m² (SINDUSCON-SP), com o devido Fator de Comercialização (FC) para refletir o sobrevalor ou subvalor do imóvel pronto frente ao custo de produção. Exemplo simplificado: para uma unidade de 50 m² com CUB R (1) de R$ 2.450/m², custo de benfeitoria = R$ 122.500; aplicando FC = 1,15 (mercado aquecido), VT = R$ 140.875 + valor do terreno.
A aceleração de vendas verificada no 1T também recomenda atenção ao Fator Oferta: imóveis ofertados tendem a ser negociados com deságio de 5% a 12% em relação ao preço anunciado em mercados de giro rápido, devendo o avaliador explicitar o critério de homogeneização adotado e o intervalo de confiança da estimativa central no laudo (PTAM), em conformidade com o item 9.2 da NBR 14.653-1.