Secovi-SP estrutura núcleo voltado ao mercado de galpões logísticos
Lead: Em 30 de junho de 2025, o Secovi-SP formalizou o lançamento do Nilos (Núcleo de Infraestrutura e Logística), reunindo executivos do setor imobiliário, gestores de fundos e consultorias especializadas para debater os principais entraves e vetores de crescimento do segmento de galpões logísticos na Região Metropolitana de São Paulo.
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Contexto do segmento industrial-logístico
O mercado de galpões logísticos (Padrão Condomínio Logístico — Classe A e A+) tem registrado absorção líquida expressiva no eixo Anhanguera-Bandeirantes e no corredor da Dutra, impulsionada pela expansão do e-commerce e pela relocalização de centros de distribuição. A criação de um núcleo setorial dentro do Secovi-SP sinaliza institucionalização do segmento e potencial incremento de dados de referência para avaliações.
| Indicador | Referência | Observação | |---|---|---| | Vacância galpões GLA — RMSP | ~10–12% (1T25) | Fonte: consultorias de mercado | | Absorção líquida acumulada 12m | positiva | Puxada por e-commerce e 3PLs | | Cap Rate médio galpão Classe A | 8,5–9,5% a.a. | Base de comparação para FIIs | | INCC-DI (acum. 12m mai/25) | ~6,8% | Referência para custo de reposição |
> Dados consolidados do Nilos ainda serão publicados; tabela reflete referências de mercado disponíveis para composição de laudos.
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Aplicação técnica — NBR 14.653
Método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-1/2 e -4): Para imóveis industriais e logísticos, a norma exige homogeneização de atributos como área construída, pé-direito livre, número de docas, distância ao principal acesso viário e padrão construtivo (Classe A vs. B). Com o Nilos consolidando transações e ofertas do segmento, avaliadores terão acesso a uma base amostral mais robusta, reduzindo o grau de fundamentação III para II ou I em laudos de galpões.
Exemplo numérico orientativo: Um galpão Classe A com 10.000 m² de ABL, pé-direito de 12 m e 20 docas no eixo Cajamar apresenta valor de locação de referência entre R$ 22 e R$ 28/m²/mês (jan–jun 2025). Aplicando o Método da Capitalização da Renda (NBR 14.653-2, item 8.2), com Cap Rate de 9% a.a., obtém-se valor patrimonial indicativo de R$ 29,3 M a R$ 37,3 M para o imóvel. A qualidade e atualidade das amostras disponibilizadas pelo Nilos impactará diretamente o intervalo de confiança do laudo.
Procedimento recomendado para PTAMs de galpões logísticos: (1) Identificar subperímetro de mercado (corredor viário); (2) Aplicar fator de homogeneização para pé-direito e número de docas; (3) Confrontar resultado pelo Método Evolutivo (custo de reposição via SINAPI/TCPO + fator de comercialização), conforme NBR 14.653-2, item 11; (4) Registrar grau de fundamentação e precisão no campo de julgamento do laudo. O monitoramento das publicações do Nilos deve integrar o fluxo de atualização de amostras do avaliador.