Novas regras de outorga onerosa em Campinas e reflexos na avaliação de imóveis
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O Projeto de Lei Complementar 42/2026, aprovado pela Câmara Municipal de Campinas, redefine os parâmetros de cobrança da outorga onerosa do direito de construir (OODC) no município. Segundo avaliação divulgada pelo Secovi-SP, a medida restabelece previsibilidade regulatória ao mercado imobiliário local e eleva as perspectivas de novos lançamentos para o exercício de 2027.
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Impacto regulatório na formação do valor do terreno
A outorga onerosa é um instrumento urbanístico que impõe contrapartida financeira ao empreendedor quando o potencial construtivo aproveitado supera o coeficiente de aproveitamento básico (CAb) definido pelo Plano Diretor. Do ponto de vista da avaliação de imóveis, esse custo adicional integra diretamente o valor de aquisição do terreno e deve ser tratado como variável de entrada nos métodos previstos na NBR 14.653-2 (imóveis urbanos).
Na metodologia evolutiva, o engenheiro avaliador precisa deduzir do valor global do imóvel tanto o custo do terreno quanto os custos de construção (referenciados no CUB/SINDUSCON ou no INCC para projetos em andamento). A onerosidade da outorga — calculada pela fórmula `V_oodc = Área_adicional × VVT × Fs`, onde VVT é o Valor Venal do Terreno e Fs é o fator de interesse social — deve ser explicitamente segregada no laudo para não inflar o valor residual do terreno.
| Parâmetro | Antes do PLC 42/2026 | Após PLC 42/2026 (estimado) | |---|---|---| | Previsibilidade do CAb | Baixa (revisões frequentes) | Alta (regra estabilizada) | | Horizonte de planejamento | < 12 meses | ≥ 24 meses | | Risco regulatório no PTAM | Alto (contingência explícita) | Médio (contingência reduzida) | | Impacto no VGV projetado | Incerto | Mensurável |
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Aplicação prática na NBR 14.653-2: método involutivo
Para terrenos com potencial construtivo acima do CAb vigente em Campinas, o método involutivo é o mais indicado (NBR 14.653-2, item 8.2.4). O procedimento consiste em projetar o empreendimento hipotético mais eficiente tecnicamente e economicamente viável, descontando todos os custos — incluindo a OODC — para chegar ao valor presente do terreno.
Com a estabilização das regras pelo PLC 42/2026, o avaliador passa a dispor de parâmetros mais sólidos para estimar o custo da outorga sem necessidade de ampliar o intervalo de confiança por risco regulatório. Recomenda-se, ainda, que o laudo registre expressamente a versão da legislação municipal utilizada como referência, garantindo rastreabilidade conforme exige a NBR 14.653-1, item 7.3 (identificação da situação paradigma).
Monitoramento de índices e atualização de laudos
Em laudos que envolvam projetos com cronograma estendido até 2027, a atualização monetária dos custos de construção deve adotar o INCC-DI (FGV) para o período de obras e o CUB estadual (SINDUSCON-SP) como referência de custo unitário básico. Laudos emitidos com base em cenário regulatório anterior ao PLC 42/2026 podem requerer revisão do campo de arbítrio adotado para o custo da outorga, especialmente se a diferença temporal superar 6 meses.