Restrições urbanísticas do ABC Paulista afetam viabilidade de HIS e laudos avaliatórios
Lead: A ACIGABC sinalizou, em declaração pública veiculada pelo Repórter Diário, que parâmetros urbanísticos vigentes nos planos diretores de Santo André e São Bernardo do Campo — especialmente metragem mínima de unidades e obrigatoriedade de vagas de garagem — restringem a implantação de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) nessas municipalidades. A revisão desses instrumentos está sendo defendida pelo setor como medida necessária para viabilizar empreendimentos econômicos na região do Grande ABC.
Parâmetros urbanísticos em foco: impacto nos indicadores de mercado
| Parâmetro | Situação Atual (estimada) | Proposta Setorial | |---|---|---| | Área mínima da unidade | ≥ 35 m² (uso convencional) | Flexibilização para HIS/HMP | | Vagas de garagem | 1 vaga/unidade obrigatória | Supressão ou facultatividade | | Coeficiente de aproveitamento | Restritivo em ZEU/ZEIS | Ampliação via outorga onerosa | | Impacto no VGV do segmento econômico | Elevado (custo de construção + terreno) | Redução potencial por ganho de escala |
> Dados baseados na legislação vigente de Santo André e São Bernardo do Campo; confirmar nos Planos Diretores municipais antes de utilizar em laudo.
Análise técnica — Método Comparativo Direto e NBR 14.653-2
Para avaliações de imóveis urbanos enquadrados como HIS ou HMP na região do ABC, a NBR 14.653-2 orienta a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como procedimento preferencial. A existência de restrições urbanísticas heterogêneas entre municípios limítrofes — como ocorre entre Santo André e São Bernardo — exige que o engenheiro avaliador trate a variável zona de uso e índice de aproveitamento como atributos diferenciadores na formação da amostra. Elementos como ausência de vaga de garagem e área útil abaixo de 40 m², quando não homogêneos na amostra, demandam fator de homogeneização com respaldo em análise de regressão ou, na ausência de dados suficientes, arbitragem fundamentada conforme item 8.2.1 da norma.
No campo do Método Evolutivo (terreno + benfeitoria), alterações no coeficiente de aproveitamento permitido impactam diretamente o valor do terreno calculado pelo resíduo: um aumento de CA de 2,0 para 4,0 pode, em tese, dobrar a capacidade construtiva do lote e, consequentemente, o valor do solo para fins de incorporação. Laudos elaborados em municípios cujos planos diretores estejam em processo de revisão devem registrar explicitamente essa condição como fator de liquidez e risco, conforme exige a NBR 14.653-1, item 9.2 (ressalvas e condicionantes do laudo).
Para empreendimentos que pleiteiam enquadramento em programas habitacionais federais (ex.: MCMV Faixa 1 e 2), o avaliador deve atentar para o teto de valor de avaliação estabelecido pelos agentes financeiros, frequentemente defasado em relação ao CUB/m² regional. Recomenda-se comparar o custo unitário básico divulgado pelo SINDUSCON-SP com o valor de mercado apurado, documentando eventuais divergências no corpo do laudo para transparência metodológica.